Étudier à fond le secteur

Petite ou grande surface, pour garantir la location du bien et éventuellement à terme sa revente, il doit être choisi avec le plus grand soin. En respectant, bien sûr, la règle d’or de tout professionnel de l’immobilier : privilégier l’emplacement. “Il faut généralement miser sur les centres-ville ou rester dans le rayonnement économique d’une ville, conseille Evelyne Desserey. Par exemple,on peut encore investir à 30 km de Bordeaux, mais pas au-delà.Les appartements de centre-ville sont certes plus chers à l’achat, mais ils seront loués beaucoup plus facilement. Et dans le cadre d’un investissement locatif, tout repose sur le locataire.”

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Un studio, un grand appartement ou une maison doivent ainsi correspondre à la réalité du marché local. “Si vous investissez à La Ferté-Bernard, une ville de 10 000 habitants dans la Sarthe, il faut savoir que la population y réside plutôt dans des maisons”, précise Patrice Haubois. Lorsque l’on vise un ou des studios, on privilégiera évidemment les grandes villes étudiantes, réputées ou non. “Caen, par exemple, n’est pas très connue sur le marché locatif ; elle accueille pourtant une faculté de médecine renommée”, révèle Patrice Haubois. Pour vous assurer que vous aurez des locataires en permanence, il faut vous lancer dans une étude approfondie du secteur où vous vous apprêtez à investir : bassin d’emploi, essor démographique, proximité des services…


Il est toujours aussi intéressant de savoir si des entreprises vont s’implanter sur l’agglomération, ou de connaître les projets de transports tels que le tramway ou l’arrivée prochaine d’une ligne de TGV. Il ne faut pas non plus hésiter à faire le tour des agences immobilières pour les interroger sur l’état du marché locatif, savoir si la demande est plus orientée sur les studios ou les 4-pièces et si le marché est tendu ou si la ville regorge de biens à louer. Enfin, les études telles que celles publiées par la FNAIM, que l’on retrouve sur Internet, permettent de connaître les prix moyens des loyers au mètre carré par ville. Si vous visez une bonne rentabilité, il vous faudra vous éloigner des centres-ville, trop chers, tout en sachant que vous prendrez un risque plus grand.


“L’idéal est de viser une ville en phase de développement, assure Olivier Bokobza. Une ville nouvelle telle que Bussy Saint-Georges, par exemple, a pris de la valeur en quelques années.D’autres villes en Ile-de-France sont en plein essor : c’est le cas d’Arcueil qui,pendant de nombreuses années, a développé peu d’offres, et qui maintenant propose de plus en plus de résidences à la vente. Châtillon déploie également une stratégie immobilière innovante et qui s’avère payante ; moins chère que sa voisine Montrouge, elle constitue un marché de transfert intéressant : si je ne peux pas investir à Montrouge, où les prix s’échelonnent de 6 500 à 8 500 €/m2, je peux acheter à Châtillon, entre 5 000 et 6 000 €/m2, ou à Arcueil.”


Pour repérer les villes en développement, il ne faut pas hésiter à se rendre dans les mairies pour consulter les plans d’urbanisme, prendre connaissance des projets de centres commerciaux, crèches, écoles, cinémas… “Il y a une part d’intuitif, mais aussi d’informations très tangibles dans l’investissement immobilier”, affirme Olivier Bokobza. Ces derniers temps, le fait de s’éloigner du centre a fait surgir un autre spectre auprès des investisseurs : celui de l’allongement en kilomètres des transports qui, en cette conjoncture de hausse des prix du pétrole, peut faire grimper la facture de façon inattendue. Mais Olivier Bokobza y voit un faux débat : “Mettons que l’on paye 5 000 €/m2 en centre-ville, contre 3 800 en-dehors.Même si,en habitant en centre-ville, on économise 60 € d’essence tous les mois, cela ne compense pas les 180 € de mensualités en plus ! Lorsque l’on s’écarte du centre-ville, les biens sont environ 10 à 15 % moins cher, l’opération reste donc rentable.” Une autre donnée que l’investisseur pourra mettre dans la balance.


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