Emplacement et qualité

Il ne faut donc pas confondre rentabilité locative et investissement patrimonial. Pour un appartement en plein centre-ville, bien situé et haut de gamme, le ticket d'entrée sera forcément plus élevé et réduira la marge de rentabilité locative. En revanche, à l'heure de la revente, le capital de départ sera augmenté d'une plus-value conséquente. Un logement bien placé et de bonne qualité se revendra facilement, indépendamment des aléas de la conjoncture.

Emplacement et qualité
Emplacement et qualité

Choisir la bonne localisation.


Il faut donc porter une attention soutenue à la situation de la résidence ou de la maison. A commencer par la région. L'analyse de conjoncture de la FPC met en évidence les régions qui marchent, dans lesquelles le marché immobilier a été le plus dynamique. C'est ainsi que le Languedoc-Roussillon affiche une progression des ventes qui frôle les 60 %, tandis que la Bourgogne et la Bretagne enregistrent respectivement 47 et 30 % de hausse. D'autres régions en revanche, connaissent un net repli, comme la Normandie, le Poitou-Charentes ou l'Ile-de-France. Mais choisir une région et une ville attractives ne suffit pas. Encore faut-il connaître ses différents quartiers. “Un appartement situé sur le côté ensoleillé de la rue y restera. Même si le marché connaît une récession, c'est ce logement là qui se revendra le plus facilement” déclare Maître Jean-Marie Montazeaud pour illustrer l'importance du choix de l'emplacement. Entre un programme très central, mais donnant sur une avenue bruyante et un autre, un peu plus éloigné mais situé au calme, mieux vaut peut-être préférer le deuxième !


Vigilance sur l'emplacement.


Faire le tour du quartier, repérer les établissements scolaires à proximité, l'existence de commerces et de transports en commun, l'atmosphère qui y règne : tout cela paraît évident lorsqu'il s'agit d'acheter sa résidence principale. “Il faut avoir la même exigence lorsqu'on achète pour louer. Cela n'ira peut-être pas jusqu'à vérifier la couleur de la porte ou du papier peint, mais pour ce qui est de l'emplacement, il faut absolument se déplacer et se rendre compte par soi-même. C'est le meilleur moyen d'avoir des locataires bien sûr, mais aussi de s'assurer de la qualité patrimoniale de son investissement. Et cela compte à l'heure de la revente” estime Patrice Haubois, responsable marketing au Crédit Foncier.


L'emplacement garantit la valeur patrimoniale d'un logement. Mais forcément, les meilleurs emplacements sont aussi ceux où les prix sont les plus élevés. La bonne affaire consiste alors à investir dans les secteurs en devenir, en pariant sur leur évolution. Dans ce cas, il faut se renseigner auprès des mairies et des pouvoirs publics sur les Zac à venir, mais aussi sur les projets de transports en commun, de centres commerciaux ou d'équipements importants. Tous ces éléments feront l'attrait de quartiers qui ne sont encore que des champs de grues où les prix au mètre carré sont abordables, assurant une plus-value non négligeable à la revente. En région parisienne par exemple, les banlieues limitrophes de la capitale, même les plus populaires, évoluent et attirent les acquéreurs qui ne peuvent plus prétendre à Paris. En visant les quartiers où l'arrivée d'une station de métro ou d'un arrêt du tramway est prévue à brève échéance, l'acquéreur est assuré de voir son logement prendre de la valeur. De même, les villes de province qui bénéficient de l'arrivée du TGV voient souvent leurs prix grimper en même temps que la demande se réveille. La liaison rapide avec le reste du pays constitue un élément extrêmement porteur : c'est le moment de prospecter dans le quartier de la future gare TGV dans des villes comme Reims par exemple.


La qualité sur la durée.


A l'heure de la revente, il faut pouvoir mettre sur le marché un logement en bon état et répondant aux critères actuels de confort et de sécurité. De ce point de vue, le logement neuf assure un placement patrimonial qui ne perdra pas de sa valeur au fil des ans. Mieux adaptés aux modes de vie actuels, les logements neufs ont intégré les exigences croissantes des acquéreurs en termes de confort et de qualité, ainsi que les normes de plus en plus pointues et exigeantes que leur impose la législation. Les chapes flottantes, les doubles-vitrages, l’utilisation de matériaux de plus en plus performants assurent un niveau de confort thermique et phonique élevé. Qu’il s’agisse de lutter contre les intrusions ou de se prémunir des risques d’incendie, les constructions modernes respectent également des normes draconiennes. Ils sont aussi mieux protégés contre le vol et l’effraction.


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