Du BBC dans le Scellier

Au 1er janvier 2011, seuls les bâtiments basse consommation bénéficieront encore de la réduction maximale d'impôt dans le cadre du Scellier. L'occasion de faire le point sur ce label.

Du BBC dans le Scellier
Du BBC dans le Scellier

Le plan Bâtiment du Grenelle Environnement vise à réduire la consommation énergétique en France, afin de contribuer à lutter contre le réchauffement climatique. Le secteur du bâtiment est bien celui qui consomme le plus d'énergie sur le territoire, avec 43% de l'énergie totale, devant le transport (32%) ou l'industrie.



Il génère également 23% des émissions nationales de CO2. Pour encourager les particuliers à des travaux en vue de réduire leur consommation d'énergie (isolation thermique, régulation du chauffage, remplacement de chaudière,...), l'État avait déjà mis en place des dispositifs comme l'éco-prêt à taux zéro, le crédit d'impôt, l'aide de l'Ademe (agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie), de l'Anah (agence nationale de l'habitat) ou encore la TVA à 5,5%. Pour encourager les promoteurs à se lancer à leur tour dans les économies d'énergie, le gouvernement a verdi, selon l'expression désormais consacrée, le dispositif d'encouragement à l'investissement dans le neuf Scellier.


Mesure phare apparue en 2009, le Scellier offrait 25% de réduction d'impôt du prix de revient d'un logement neuf, à répartir sur neuf ans. La même réduction a été conservée en 2010. Mais maintenant, place au vert.



En 2011, seuls les bâtiments basse consommation (BBC) bénéficieront encore de la réduction maximale. Celle-ci devrait être de 22,5% et non plus de 25% en 2011, puisqu'une baisse de 10% des niches fiscales est prévue par le gouvernement. Les modalités d'application ne sont toutefois pas encore arrêtées.


Toujours avec une diminution de 10%, la réduction serait ensuite de 18% (et non plus 20%) pour les logements BBC en 2012.


Les personnes qui investissent dans des bâtiments non labellisés bénéficieront toujours d'une diminution d'impôt, mais elle se monterait à 13,5% en 2011, puis 9% en 2012.


Ce n'est donc pas peu dire que le BBC est au centre de l'attention des constructeurs et des investisseurs.



Cconsommation énergétique


Le label BBC-Effinergie se concentre sur la consommation énergétique du logement, en matière de chauffage, eau chaude, refroidissement, ventilation et éclairage. Il peut être délivré aux logements neufs dont la consommation ne dépasse pas 50 kWh/m2/an. “Il s'agit de consommation exprimée en énergie primaire, précise Antoine Desbarrières, directeur de l'association Qualitel et président de Cerqual (organisme certificateur du groupe Qualitel), c'est l'énergie liée à son transport et sa production. Ce n'est pas le niveau qui apparaît sur une facture d'électricité. Il faut appliquer un coefficient de 2,58 pour passer de l'énergie finale à l'énergie primaire. 100 kWh d'énergie finale présentés sur une facture, correspondent à 258 kWh d'énergie primaire. La consommation est aussi pondérée selon la zone climatique et l'altitude.


Entre Nice et Lille, ou selon que l'on se trouve en altitude ou au niveau de la mer, le coefficient peut varier entre 40 et 75 kWh.” L'objectif du plan bâtiment du Grenelle est donc de consommer trois fois moins que le niveau moyen actuel des bâtiments réglementaires RT 2005 (150 kWh/m2/an). En France, la consommation moyenne tous bâtiments confondus monte à 250 kWh/m2/an.



Nouveaux matériaux, nouvelles façons de construire


Si les nouvelles énergies et les nouveaux modes de construction sont déjà monnaie courante chez les voisins allemands ou suisses, souvent cités en exemple, la filière française du bâtiment va devoir faire face à de nouveaux défis. Le Centre scientifique et technique du bâtiment (CSTB) a ainsi lancé une nouvelle collection, “Le guide pratique du développement durable”, qui comportera quatorze ouvrages d'ici la fin de l'année, à destination des professionnels.


Par ailleurs, le ministère de l'Écologie, les professionnels de la construction et EDF ont signé une convention dans le but de former 120 000 professionnels du bâtiment aux économies d'énergie, d'ici 2012, par l'intermédiaire du programme de formation “FEEBat” initié par la fédération française du bâtiment. “Nous allons devoir faire face à d'importantes demandes de label BBC : dans les deux ans qui viennent, tous les bâtiments prétendront au label BBC-Effinergie.


La filière construction, les architectes, les entreprises, doivent être prêts à répondre à la demande. Cela fait partie des grands sujets du Grenelle Environnement. Cela exige à la fois la formation des personnels, la validation technique de procédés innovants de construction, puis la mise en oeuvre de ces nouveaux moyens”, note encore Antoine Desbarrières.



Des bâtiments de plus en plus performants


L'investisseur peut ainsi se demander si le nombre de bâtiments sera suffisant pour faire face à la demande de BBC. Les professionnels pensent que ce sera le cas, mais cela ne dispense pas l'acheteur de mener sa propre investigation, notamment pour repérer d'éventuels “faux” (voir trois questions).


“Au-delà de l'effet de mode, le BBC devient surtout une nécessité, note Hubert Beaufils, secrétaire général du Laboratoire de l'immobilier. Un investisseur averti n'achètera pas un bâtiment non-BBC. Depuis le diagnostic de performance énergétique apparu en 2006, tout le monde ou presque prend conscience de l'importance des questions d'énergie. Un logement qui n'est pas classé en basse consommation se revendra dans dix ans avec un handicap par rapport aux logements classés BBC, donc avec une décote”. De plus, les règles vont devenir de plus en plus drastiques en matière de construction.


À l'horizon 2020, ce sont les bâtiments à énergie positive (Bepos) qui se profilent, soit des logements non seulement autosuffisants en énergie, mais qui arrivent même à en produire plus qu'ils n'en consomment. La fédération des promoteurs-constructeurs (FPC) évalue le surcoût du BBC de 4 à 6% pour le consommateur (voir Avis de). Un prix qui pourra peut-être baisser au bout de quelques années. “Ce qui coûte cher au départ va se généraliser puis se banaliser. Avec le temps, le surcoût de la construction, dû au BBC, diminuera, comme on l'a vu avec des biens tels que l'électroménager ou la télévision”, analyse Hubert Beaufils du Laboratoire de l'immobilier.


Sans compter que le label bâtiment basse consommation représentera un véritable argument à destination des futurs potentiels locataires. Le ministère de l'Écologie, de l'Énergie, du Développement durable et de la mer relève en effet que la facture annuelle de chauffage représente environ 900 € par ménage en moyenne, avec de grandes disparités. Une maison basse consommation peut ainsi permettre de limiter les dépenses à 250 € par an, quand elles s'envolent jusqu'à 1 800 € pour une maison mal isolée. Le choix des candidats à la location devrait donc naturellement se porter sur des logements BBC.



Respecter les fondamentaux


Si les vertus du BBC, tant sur le plan de l'environnement que sur celui du soutien financier dont il bénéficie, sont clairement affichées, il n'est pas question pour autant de se ruer tête baissée sur tout logement affichant le label.


Les règles du Scellier, si elles sont plus vertes, n'ont pas changé pour autant. Un investisseur qui achète un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement, pourra bénéficier d'une réduction d'impôt, étalée sur neuf ans. Pour les bâtiments BBC, la réduction devrait atteindre 22,5% du prix de revient du logement, plafonné à 300 000 euros. Pour en bénéficier, le propriétaire doit louer son logement dans la première année suivant son investissement, et continuer à le louer durant neuf ans. BBC ou non, ce sont les villes avec un bassin d'emploi dynamique qui attirent avant tout les locataires. Les centres-villes de grandes métropoles restent donc de bons indicateurs. L'investisseur peut se reporter aux mouvements démographiques publiés par l'Insee, pour voir quelles sont les villes qui attirent les populations.


L'emplacement au sein d'une ville doit lui aussi être choisi avec soin : près des transports, des écoles, commerces et différents services, dans un environnement agréable. Les professionnels livrent plusieurs astuces pour choisir avec sérénité. Se rendre sur place, opération indispensable pour juger de l'emplacement du bien, imaginer pouvoir y vivre soi-même, et investir près de chez soi, ou tout du moins dans une région que l'on connaît et où l'on se rend souvent, ce qui facilite la gestion sur le long terme. Fixer un loyer juste permettra aussi d'attirer et fidéliser des locataires.


Le gouvernement a abaissé les plafonds de loyers du Scellier de 26% pour la zone A et 14% pour les zones B1 et B2, afin que ceuxci soient plus proches des prix de marchés.


Cela n'empêche pas le propriétaire de mener sa propre étude. Une moyenne peut être facilement établie en faisant le tour des agences immobilières (vitrines et sites internet), et en se reportant aux études existantes.


Pour les bâtiments basse consommation, comme pour tout investissement dans la pierre, les fondamentaux de l'immobilier restent de mise.



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