Dès 60 ans : priorité aux revenus complémentaires

À cette phase de votre vie, il faut faire le point sur votre patrimoine et combler les éventuelles lacunes, dans l’objectif de compenser la perte de revenus induite par la retraite.

Dès 60 ans : priorité aux revenus complémentaires
Dès 60 ans : priorité aux revenus complémentaires

C’est le moment d’anticiper la baisse de vos revenus. Il faut, en effet, se rendre à l’évidence : il y a plus de retraités et de moins en moins d’actifs. Or, l’espérance de vie progresse et induit le versement des pensions sur des durées plus longues. De fait, notre système de retraite par répartition est dans le rouge et nécessitera vraisemblablement de nouvelles réformes d’ici peu avec une baisse prévisible des pensions. Les futurs retraités ont donc tout intérêt à prévoir cette baisse de leurs revenus. Les réformes déjà engagées ont déjà des conséquences sur les retraités d’aujourd’hui. " Je viens de faire valoir mes droits à la retraite, et alors que mes revenus dépassent 5 000 € par mois, je vais tomber à 2 500 € compte tenu de la prise en compte de mes revenus des 25 dernières années, explique Nathalie. Il va donc falloir que je modifie sérieusement mon train de vie ! " D’autant qu’elle n’a rien prévu pour compléter ses revenus… Si vous voulez éviter de connaître une telle situation, une chose est sûre : vous devez privilégier la perception de revenus complémentaires. De ce point de vue, l’immobilier est, là encore, une bonne stratégie. Mais, avant toute chose, faites le point sur votre patrimoine. C’est peut-être le moment d’arbitrer. Par exemple, de revendre votre résidence principale devenue trop grande, une fois les enfants partis, pour racheter plus petit. Le surplus de gain réalisé vous permettra, le cas échéant, d’investir (ou de réinvestir si vous l’avez déjà fait) dans un logement locatif. Rien ne vous interdit de le faire dans le cadre du dispositif Pinel. " Pour ma part, je conseille davantage l’investissement dans une résidence avec services sous statut Censi-Bouvard, LMP ou LMNP classique", indique Nancy Subiger. À cet âge, il faut privilégier la simplicité de la gestion, tout en profitant des attraits fiscaux de ces dispositifs. » Investir dans une résidence avec services signifie acheter un logement dans des immeubles bénéficiant de services parahôteliers (petit-déjeuner, nettoyage, fourniture de linge, réception…). Ces résidences peuvent se destiner aux touristes, aux étudiants, aux seniors ou aux personnes âgées dépendantes.


Censi-Bouvard ou LMP/LMNP ?


Deux dispositifs sont associés à ce type d’investissement : le Censi-Bouvard et le statut LMP ou LMNP. A vous de choisir celui qui vous semble le plus adapté. Le dispositif Censi-Bouvard vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % du montant de votre investissement (dans la limite d’un montant de 300 000 ). Toujours utile si payez beaucoup d’impôts et que vous avez besoin de défiscaliser. Toutefois, vous devez investir pour 9 ans minimum et confi er la gestion de votre bien meublé à l’exploitant de la résidence et ce, par bail commercial. C’est lui qui se charge de la gestion du bien et qui vous verse un revenu. Vous n’avez donc rien à faire. Autre avantage, dès lors que vous achetez un logement neuf, vous bénéficiez du remboursement de la TVA (au taux de 20 %). Ce type d’investissement procure généralement entre 4 et 4,5 % nets. Même rendement si vous optez pour le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP) du régime des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Si vous investissez dans le neuf, vous aurez aussi droit au remboursement de la TVA. Mais l’intérêt de ce statut tient surtout à la possibilité, sous un régime réel des BIC, d’amortir 80 à 90 % du prix du bien sûr une durée de 20 ou 25 ans. Si vous investissez à crédit, vous pourrez également déduire vos intérêts d’emprunt, vos charges éventuelles… et faire en sorte de gommer en grande partie vos recettes locatives, ce qui réduira l’impôt dû à ce titre. Sous un statut LMP (le statut LMNP ne l’autorise pas), un éventuel déficit foncier s’impute même sur le revenu global. Il permet aussi des exonérations en matière d’ISF ou d’impôt sur les plus-values. « Si ces dispositifs sont attractifs, il faut cependant être très attentif à la solidité du gestionnaire, bien lire les clauses du bail et ce qu’il implique en termes de charges pour l’investisseur », conseille Nancy Subiger.. Votre marge de manoeuvre financière est limitée ? Pourquoi ne pas investir dans une SCPI ? La société civile de placement immobilier constitue un excellent moyen de diversifier votre patrimoine dans une optique de complément de revenus à la retraite. D’autant que le rendement moyen d’une SCPI atteint autour de 5 % par an. En vous plaçant sur le terrain des SCPI, vous achetez de l’immobilier en parts. Le placement ne nécessite qu’une mise de fonds très réduite. Vous pouvez démarrer à 5 000 ou 10 000 € par exemple, voire beaucoup moins. Autre atout, les SCPI permettent de profiter d’actifs (bureaux, commerces, entrepôts…), auxquels vous n’auriez pas accès en achat direct. En outre, si le risque de perte n’est pas absent en cas d’impayés de loyers ou de vacance locative, il reste minime car mutualisé, le patrimoine de la SCPI étant réparti sur différents types d’immeubles et des localisations variées (Paris, Île-de-France, province, Europe…). Autres avantages de la SCPI : c’est le gestionnaire qui se charge de trouver les locataires, d’assurer l’entretien et la rénovation, d’arbitrer, de vous verser un revenu… Au rang des SCPI qui rencontrent le plus de succès, il y a d’abord celles de bureaux dont le patrimoine est majoritairement investi en immobilier tertiaire. Elles captent les deux tiers de la capitalisation totale des SCPI. Il faut aussi citer les SCPI commerces (13,9 % de la capitalisation) composées essentiellement de boutiques en pied d’immeuble, centres commerciaux… Avec 5,85 % de la capitalisation, les SCPI diversifiées restent plus marginales, de même que les spécialisées qui investissent dans des secteurs géographiques (régions, Europe) ou dans des domaines comme la santé, les Ehpad, les seniors, l’hôtellerie (0,63 % de la capitalisation). Au total, on dénombre 83 SCPI de rendement. Avant de choisir une SCPI, étudiez bien tous ses paramètres : actifs, situation géographique, frais de souscription et de gestion…


 

LES RENDEMENTS
DE L’INVESTISSEMENT LOCATIF
Dispositif Rendements bruts
Dispositif Pinel 2,5 à 4 % (1)
Dispositif Censi-Bouvard 3,5 à 4,5 % (2)
Dispositif LMNP/LMP 3,5 à 4,5 %
SCPI de bureaux 5 %
SCPI fiscales 2,5 à 3 % (1)
(1) Hors avantage fiscal (2) Rendement net hors avantage fiscal