Critères de choix

Faire baisser davantage ses impôts et accepter des contraintes supplémentaires ou accepter un avantage fiscal réduit, mais bénéficier d'une plus grande liberté pour louer son bien ? Comment faire le bon choix pour son investissement locatif ?

Critères de choix
Critères de choix

Adapté aux marchés tendus.


Le Robien ancienne mode a connu un tel succès qu'il a incité à construire en abondance des logements locatifs, en dépassant, dans certains secteurs, la demande. Un écueil qui peut être évité, selon Pascal Brasseur : "Pour s'assurer que maires et promoteurs font les bons choix et ne proposent pas 300 lots sur un marché locatif qui ne peut en absorber que 150, les investisseurs doivent se renseigner avant d'acheter sur l'emplacement de leur bien et le marché local." Une précaution qui vaut d'ailleurs quel que soit le dispositif choisi. Dans sa version actuelle, le Robien présente un intérêt fiscal moindre. Il intéresse en premier les investisseurs qui souhaitent acquérir un logement dont le prix d'entrée sera peut-être plus élevé, mais qu'ils pourront louer plus cher. Selon Pascal Brasseur : "Le Robien recentré s'adresse avant tout à des investisseurs de type intermédiaire qui ont peut-être déjà des revenus locatifs par ailleurs et qui recherchent un rendement locatif assez élevé. Ceux-là auront les moyens d'investir sur des marchés plus tendus que ce qui sera réalisable en Borloo." Qu'il s'agisse ou non d'un premier investissement, le Robien recentré permet un rendement locatif plus élevé, puisqu'il autorise la perception de loyers plus importants. Il permet également de choisir des marchés plus chers, comme les grandes agglomérations. Par ailleurs, pour tous ceux qui souhaitent investir dans une petite surface qu'ils loueront par exemple à un enfant étudiant - qui pourra profiter d'aides au logement spécifiques pour payer son loyer - le Robien est la seule option possible.


Bien choisir l'emplacement.


"Avec ses plafonds de ressources des locataires et surtout ses plafonds de loyers,le Borloo n'est pas adapté aux secteurs où les prix d'achat sont très élevés, sous peine d'obérer fortement sa rentabilité. Il faut donc que l'investisseur se tourne vers des villes de moyenne importance ou vers les banlieues les plus populaires", estime Pascal Brasseur. En Borloo neuf, il faut donc choisir soigneusement l'emplacement, qui a une incidence sur le prix d'acquisition, mais aussi la surface, les plus petites étant plus chères au mètre carré. En revanche, les investisseurs ne doivent pas se laisser arrêter par les plafonds de ressources des locataires, qui sont suffisamment élevés pour ne pas concerner uniquement les cas sociaux les plus difficiles. Toute la difficulté est de choisir l'emplacement : privilégier les secteurs les moins chers, tout en choisissant bien entendu des quartiers bien desservis par les transports, avec toutes les commodités à portée d'immeuble. "Avec le Borloo, je pense qu'on retrouvera la clientèle du Robien du début, à la recherche d'une bonne rentabilité. Il faudra en revanche investir dans des quartiers peut-être plus difficiles, mais qui ont un avenir", estime Norbert Desmard, directeur général de Liins. Enfin, compte tenu de ses avantages fiscaux plus importants, ce dispositif peut attirer des investisseurs lourdement imposés. "Le rendement de ce dispositif n'est pas forcément énorme étant donnés les plafonds de loyers, mais il peut permettre dans un premier temps aux investisseurs qui ont de gros excédents fonciers de créer du déficit. Une fois sorti du dispositif, ce placement pourra devenir un investissement locatif classique, au rendement plus élevé", analyse Patrice Haubois du Crédit Foncier.


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