Créer un prêt d’apport logement à 0 %

Interview d'Alain Dinin, président de Nexity.

Créer un prêt d’apport logement à 0 %
Créer un prêt d’apport logement à 0 %

Quelles sont, selon vous, les priorités pour sortir de la crise du logement ?


En matière de réglementation et de lois, nous avons tout d’abord besoin de stabilité. L’Allemagne, dont on parle beaucoup en ce moment, n’a pas modifié sa législation sur le logement depuis vingt ans, et son marché fonctionne très bien. En France, les règles changent sans cesse, ce qui freine la construction. Car, pour résoudre la crise du logement, il faut produire plus de logements, et donc plus de foncier. Le foncier ne manque pas, mais il n’est pas facile à construire car les règles d’urbanisme sont beaucoup trop lourdes. Il faudrait inciter à la production de terrains constructibles déjà inscrits dans le PLU, et récompenser les maires bâtisseurs par des subventions au financement des équipements publics. Parmi les mesures, rendre obligatoire l’adoption du PLU au niveau intercommunal et le fusionner avec le PLH dans les zones tendues, favoriser la libération des fonciers de l’Etat à prix maîtrisés, inverser la logique d’imposition des plus-values sur les terrains à bâtir en pénalisant la détention des terrains constructibles non bâtis (taxation progressive avec la durée de détention). En aval, il faut aussi que les politiques déterminent leurs priorités : produire du logement pour qui ? Ils ne prennent pas assez en compte cette question.


Quelles solutions permettraient de favoriser l’accession à la propriété ?


Parmi les éléments qui constituent le prix de revient, le foncier représente en moyenne 30 %. S’y ajoutent les coûts de construction, la marge du promoteur et la TVA, à 19,6 %.  Sur quels curseurs peut-on agir ? On peut réduire un peu le coût du foncier et la marge du promoteur, mais cela ne suffit pas à solvabiliser les acquéreurs. Mécaniquement, de 83 à 85 % d’entre eux ne peuvent pas devenir propriétaires. Il faut imaginer une aide pour les primo-accédants, qui soit un véritable apport personnel. A mon sens, il faudrait créer un Prêt d’apport logement (PAL) à 0 %, dont le montant varierait en fonction des revenus, et dont l’amortissement serait totalement différé sur une durée de remboursement suffisamment longue pour réduire la mensualité. Il faut savoir que l’ancien gouvernement a réduit le différé d’amortissement et que 50 euros de mensualité en moins, c’est 2,5 millions de ménages qui peuvent à nouveau acquérir. On peut aussi imaginer développer une offre sécurisée en direction de la primo-accession sociale, de type PSLA, grâce à des partenariats entre secteur HLM et secteur privé.


Faudra-t-il un dispositif d'investissement locatif pour succéder au Scellier en 2013 ? Si oui, sous quelle forme ?


Il n’est pas inutile de rappeler que le budget logement représente 41 milliards et que le Scellier n’en consomme qu’entre 1 et 1,5 milliard. Je ne suis pas en train de dire qu’il faut dépenser plus. En revanche, il faut remettre l’institutionnel au cœur du logement en lui assurant des rendements attractifs. Les institutionnels achèteraient en bloc des logements locatifs dans les zones définies préalablement par l’Etat, dont ils confieraient la gestion pour quinze ans aux bailleurs sociaux. Il faut également relancer l’investissement locatif des particuliers et les inciter à aller vers le locatif social intermédiaire.

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