Contrats de location et diagnostics

Pour apporter plus de transparence dans les relations entre bailleurs et locataires, plusieurs diagnostics portant sur le logement doivent être établis avant la signature du bail.

Contrats de location et diagnostics
Contrats de location et diagnostics

Qu'il s'agisse d'une maison ou d'un appartement, d'une résidence principale, secondaire ou saisonnière, le propriétaire est tenu de faire établir des diagnostics immobiliers.


Doivent donc être remis au locataire au plus tard lors de la signature du bail : l'état des Risques Naturels et Technologiques, le DPE (Diagnostic de Performance Energétique), le Crep (Constat de Risques d'Exposition au Plomb) qui sont regroupés dans un seul document : le dossier de diagnostic technique.



Le Crep, ou constat de risque d'exposition au plomb


Il concerne les logements construits avant le 1er janvier 1949. La recherche de plomb ne porte que sur la partie privative louée s'il s'agit d'un lot de copropriété. Le but est d'éviter tout risque de contamination par le plomb, surtout pour les jeunes enfants qui peuvent être touchés par le saturnisme (maladie contaminant le sang).


Si le constat met en évidence des peintures notamment dont la concentration en plomb est supérieure aux seuils réglementaires, le bailleur devra réaliser les travaux pour supprimer le risque.



Le Crep remis au locataire à la signature du bail doit daté de moins de six ans. À défaut, le bailleur s'expose à des sanctions pénales.



Le DPE, ou diagnostic de performance énergétique


Il est obligatoire pour toute location à usage d'habitation. Si le logement est situé dans un immeuble collectif, là encore, seule la partie privative doit être l'objet du diagnostic. Dans le cas d'une location saisonnière, le propriétaire est obligé d'établir le DPE si le logement est loué au moins quatre mois par an. Le DPE n'est pas exigé pour les petites surfaces indépendantes, cela pourrait concerner une petite maison de moins de 50 m² de surface hors oeuvre brute.


À partir de ce diagnostic, le locataire sera renseigné sur la quantité d'énergie (gaz, fioul, électricité…) que le logement consomme pour le chauffage et l'eau chaude. Deux étiquettes sont accordées au logement : l'étiquette “énergie”, selon la performance énergétique du bâtiment et étiquette “climat”, liée aux consommations d'énergie et à leurs retombées sur l'environnement.


Ce diagnostic est accompagné de recommandations, destinées à améliorer la performance énergétique du logement. Il n'a qu'une valeur informative.



Les risques naturels et technologiques


Dès lors que le logement est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou un plan de prévention des risques naturels possibles, ce document est remis au locataire.


Pour obtenir l'état des risques naturels et technologiques, il faut s'adresser à la préfecture du département où se situe le bien. Ce document administratif précise les risques encourus et doit être accompagné d'un plan localisant le logement par rapport à ces risques. Sont particulièrement concernés, les risques sismiques, les menaces d'inondation, la présence de carrières…


L'état des risques naturels doit avoir moins de six mois à la date de conclusion du bail. En cas de manquement à cette obligation, la nullité du bail est encourue. Ces trois documents sont réunis dans le dossier de diagnostic technique, remis au locataire.



Le contrat de location doit également mentionner la surface habitable du logement, celle-ci est calculée en déduisant les murs, cloisons, escaliers, gaines...


conformément à l'article R-111-2 du code de la Construction et de l'Habitation.


- Si le locataire est déjà dans les lieux, il n'y a pas obligation de fournir les diagnostics que ce soit en cours de bail ou en cas de reconduction tacite.


Toutefois, lors d'un renouvellement de bail, à de nouvelles conditions de loyer et conclusion d'un nouveau contrat, les diagnostics sont requis.


- Autre obligation, celle de délivrer au locataire un logement décent. Les normes de décence portent notamment sur le gros oeuvre, les revêtements des sols et des murs, les normes de sécurité (électricité, gaz), le chauffage, la ventilation...


- Les diagnostiqueurs sont agréés par la Cofrac (comité français d'accréditation)


- Liste des professionnels sur : www.cofrac.fr

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