Construire plus de résidences neuves et moins cher

Produire davantage de logements et à des prix plus abordables sont les défis du Grand Paris. Enquête sur l'offre neuve dans la capitale, à Saint-Germain-en-Laye et Marne-la-Vallée.

Construire plus de résidences neuves et moins cher
Construire plus de résidences neuves et moins cher

Du 31 mars au 3 avril, le Salon national de l'immobilier de Paris Expo-Porte de Versailles a exposé la toute dernière cuvée des programmes neufs franciliens.


Les catalogues des exposants, plus replets que l’an dernier, ont dévoilé des projets à Bâtiments basse consommation (BBC), assez centraux et dans des communes phare. Le millésime régional 2011 devrait donc bien « vieillir », comme celui de 2010, dont les ventes se sont hissées à 25 000 lots, tous biens neufs confondus. Néanmoins le marché reste tendu : à la fin de l’année, la région n’avait devant elle que quatre mois de réservations potentielles. C’est très peu.


Il faudrait le triple pour accéder à la fluidité.



Le paris des grands projets


« Must » de l'immobilier neuf, 663 logements ont été lancés en commercialisation à Paris l’an dernier.


Cela équivaut au volume de 2007 après des reculs à 400/500 lots en 2008 et 2009. Le prix s’est élevé à 8 861 €/m2 de moyenne au 4e trimestre, soit 2 700 €/m2 de plus que dans les Hauts-de-Seine et le double de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Seulement 600 réservataires ont donc eu assez de capacité fi nancière pour répondre aux off res. Leur acquisition mesurait en moyenne 53 m2, inférieure de près de 10 m2 aux ventes réalisées un an plus tôt. En même temps, en périphérie, la superficie acquise restait stable et plus de 18 000 réservataires s’emparaient d’un bien neuf…


Cette année devrait prolonger l’embellie parisienne de l’an passé, d’autant que de grands aménagements, où s’ancre de l’habitat privé, arrivent à maturité. Tel est le cas de l’écoquartier de Clichy-Batignolles (XVIIe) où s’annonce pour l’été la vente sur plans de trois résidences (Vinci Immobilier). Autre aménagement mythique, Paris Rive Gauche (XIIIe) s’étend de la gare d’Austerlitz à Ivry en associant formes contemporaines et valorisation du patrimoine. Ainsi, l’école d’architecture Paris Val-de-Seine a été conçue en réhabilitant la halle en briques d’une ancienne usine, et son concepteur n’est autre que Frédéric Borel, le lauréat du grand prix national d’architecture 2010.


Geste fort architectural dans le droit fi l du quartier, un programme privé, signé Rudy Ricciotti, vient d’être lancé en face de la bibliothèque François Mitterrand : Emerod, dont Nexity Seeri assure la maîtrise d’ouvrage. Sur la couronne nord, le grand projet Paris Nord-Est redessine 200 hectares entre les portes de la Chapelle et de la Villette (XVIIIe et XIXe) en prévoyant, en majeur, la reconversion de l’entrepôt MacDonald. De l’autre côté du périphérique, le sud de Saint-Denis et d’Aubervilliers subit de profondes restructurations. Autant dire que les programmes privés tiennent compte de ces diverses impulsions.


Un projet d’Icade se lance en face du centre commercial du Millénaire récemment inauguré. Un des rares « petits prix » de la capitale : 7 500 €/m2 de moyenne.


Dans les grandes Zac parisiennes, en matière d’habitat, 30 % des terrains sont dévolus à la promotion privée classique, 20 % aux programmes à loyers maîtrisés et 50 % au logement social. Dans la ville entière, l’enjeu serait de construire ou réhabiliter 4 500 logements par an.



Le Paris du déséquilibre


Lancer un programme parisien est toujours théâtral, et pratiquement tous les promoteurs ayant pignon sur rue ont au minimum un lever de rideau. Ogic annonce par exemple une réhabilitation mêlant ancien et contemporain rue de Saxe (VIIe).



Bouygues Immobilier s’implante avec des maisons sur le toit rue de l’Ourcq (XIXe) et Bouwfonds Marignan compte sur les primoaccédants pour son projet avec TVA à 5,5 % de la rue Jacques Kablé, aumétro La Chapelle (XVIIIe). On attend BNP Paribas Immobilier dans le XVe et Vinci Immobilier dans le XIIIe, en bordure de la place de Rungis. Cogedim a pris les devant en lançant l’an dernier une dizaine de projets, dont le remarqué 7 Rive Gauche, actuellement en travaux sur le site de l’ancien hôpital Laennec (VIIe). Au mieux, on arriverait à 700 ventes en 2011, O miracle !


Quoi qu’il en soit, ce montant paraîtra sans aucun doute maigrelet au vu des transactions du marché ancien. Rien qu’en 2010, 35 000 ventes d’appartements de seconde main ont été conclues à Paris. Soumis à cette très forte pression, les prix se sont aff olés, à 7 330 €/m2 en fi n d’année et en croissance de 17,5 % en un an, ceci d’après les ventes signées chez les notaires.


La Fnaim confi rme : au 2e semestre, plus aucun quartier n’affichait 4 500 €/m2 comme six mois auparavant. Même la Goutte d’Or, Clignancourt et Belleville cotaient au minimum 5 000 €/m2. Au pinacle, le Luxembourg/Notre-Dame-des-Champs a atteint 14 000 €/m2, un record supérieur aux moyennes des Champs-Élysées, La Muette et Monceau.


Cette hausse perdure-t-elle ? Les indices notariaux font état d’une décrue, mais vraiment infi me : +4,3 % sur 3 mois en janvier au lieu de + 5,2 % en octobre.



Toujours est-il que l’ouest et l’est continuent d’intéresser des profi ls d’acquéreurs diff érents.


« Je n’ai pas vu un seul client primoaccédant depuis six mois », confi e un adhérent de la Fnaim présent dans l’ouest. En revanche, un adhérent du Xe a vu passer deux PTZ+ sur six ventes. Au total, seulement 33 % des deux millions de Parisiens vivent dans leurs murs, le plus bas taux de propriétaires du pays. Un créneau se développe : les locations saisonnières meublées. Selon une étude d’Opinionway, elles ont été 20 000 en 2009. Les bailleurs sont de petits propriétaires, dont 70 % ne possèdent qu’un bien et 60 % sont parisiens. Ils n’occupent leur appartement que quelques mois par an. La rentabilité nette escomptée est de 2,5 %.


On peut s’interroger sur les raisons profondes de l’attrait de la capitale.


Une enquête sur les familles, réalisée pour la mairie de Paris par des sociologues du CNRS, apporte l’ébauche d’une réponse : « Paris permet de renforcer la position sociale, familiale et personnelle ». Une position qui s’affi rme grâce aux opportunités d’emplois et de promotions professionnelles plus élevées qu’en province. Les jeunes acquièrent un capital culturel dans les bons lycées.


Enfants et adultes ont sous la main une profusion de divertissements.


« À Paris, tout devient possible », conclut l’étude.



L’ouest chic


Saint-Germain-en-Laye : 4 900 hectares. Le plus vaste territoire communal des Yvelines, le troisième de la région après Paris et de forêt. Cette rareté foncière explique en partie le haut niveau des valeurs immobilières, encore renchéries par la qualité de vie et l’image de la ville. Le marché ancien peut osciller entre 5 000 et 10 000 €/m2 et plus en fonction de l’état et de la nature du bien.


Le neuf tourne autour de 6 000€/m2, comme dans cette petite villa de Windsor, rue de Fourqueux.


Le 3-pièces revient par exemple à 385 000 €, parking compris. Le rythme de construction, quoique ténu, progresse régulièrement : 60 logements par an entre 1990 et 1999, 86 entre 2000 et 2008, 101 entre 2009 et 2010 et 150 prévus entre 2011 et 2030.


D’après le PLU, dans le centre urbain, très dense, on ne pourrait édifi er que du collectif, encore faudrait-il un geste urbain noble et fort en raison de l’importance du secteur sauvegardé. Il s’agit surtout de réhabilitations de luxe. En revanche, plus en périphérie, des parcelles ont été préservées pour construire dans des environnements verts, et quelques maisons neuves poussent parfois. L'immobilier neuf prend racine en majorité dans les zones intermédiaires.


Des opérations sont en cours ou à venir dans les rues Roosevelt, Albert-Priolet et Sébastien-Bach, avec pour certaines de l’accession.


Saint-Germain a prouvé son attachement à l’environnement en réalisant un bilan carbone. Un plan climat territorial est à l’étude. La ville n’adhère pas encore à une intercommunalité, mais un premier cercle de 9 communes (100 000 habitants) s’est formé. « Je pense qu’il nous faudra atteindre 200 000 habitants dans une logique de boucle de la Seine en intégrant Poissy, Achères et Conflans », anticipe le maire.



L’est en herbe


Marne-la-Vallée s’est édifi ée peu à peu à partir des années soixante-dix à mesure de la construction de la ligne du RER A, fer de lance d’une bonne partie de son développement.


Neuf gares ponctuent le tracé qui démarre à Bry-sur-Marne (94), passe par Noisy-le-Grand (93) et se termine à Chessy (77) aux portes des parcs Disney. Ce gros gâteau de près de 300 000 habitants se partage en quatre portions : les « portes de Paris », le secteur I autour de Noisy-le-Grand et de Bry-sur- Marne ; le « Val Maubuée » (II) et le « Val de Bussy » (III) autour de Bussy-Saint-Georges et de Montévrain et le secteur IV, le Val d’Europe autour de petits bourgs, comme Serris et Magny-le-Hongre.


Le marché immobilier neuf s’est montré plus dynamique en 2010 que l’année précédente avec 1 677 ventes au lieu de 1 419 (source : Epamarne/Epafrance). Coeur du marché, le collectif représente environ quatre réservations sur cinq. Équilibrée, la typologie des biens se répartit, par exemple au 4e trimestre, entre les 3-pièces, produits phare (35 %), suivis à parts presque identiques par les 2 et 4-pièces (22 % et 20 %). Les 5 à 6-pièces comptent pour 16 % alors que le studio ferme la marche à 7 %. Comme on s’en doute, les prix diminuent à mesure que l’on s’éloigne de la capitale, pourtant l’habitat du Val d’Europe concurrence haut la main celui de Noisy-le-Grand. L’Île-de-France est ainsi faite… Fin 2010, par


exemple, l’appartement de Noisy cotait en moyenne 4 547 €/m2 alors que celui du Val d’Europe partait à 3 779 €/m2. Sans compter que ce dernier secteur donne la possibilité d’acquérir de grosses maisons avec des vrais jardins près du golf.


Aménagement exemplaire, l’écoquartier du Sycomore sur les derniers arpents urbanisables de Bussy-Saint-Georges utilisent les 117 hectares de l’est de la commune, entre l’avenue de l’Europe et la gare RER. Sur le plan environnemental, le parc urbain existant sera poursuivi à l’est et ouvert sur le plateau de Jossigny. L’habitat sera en basse consommation, mais certains programmes développeront le mode passif sur les parcelles les plus ensoleillées.


Parmi les énergies renouvelables, la biomasse devrait être favorisée. Des transports doux sont à l’étude, facilitant marche et vélo, et un projet de seconde gare commence à percer dans les réfl exions.


Le cadre de la mixité sociale n’est pas encore arrêté, mais l’habitat accessible et intergénérationnel sera pris en compte. Deux projets sont en commercialisation, l’un de l’Immobilière d’Île-de-France et l’autre d’Icade. « À Marne-la-Vallée, les produits immobiliers partent vite et sans problème. Depuis toujours, les plus belles signatures de la promotion sont venues vers nous », remarque-t-on avec une certaine fi erté à l’Epamarne.



Service

Prenez rendez-vous avec un diagnostiqueur