Comment profiter des taux immobiliers ?

Certes, les taux sont bas. Ce n'est pas une raison pour ne pas essayer de gagner ici et là quelques dixièmes sur vos conditions de crédit. Voici nos astuces pour vous y aider.

Comment profiter des taux immobiliers ?
Comment profiter des taux immobiliers ?

La meilleure façon d'obtenir des conditions de crédit intéressantes est d'agir sur tous les paramètres du crédit. Parmi ces paramètres, il y a bien sûr le taux. Mais pas seulement. La durée du crédit, l'assurance décès-invalidité, la garantie prise par la banque, de même que les frais de dossier sont autant d'éléments que vous devez étudiez de près.



Faites jouer la concurrence entre établissements bancaires et courtiers


Première règle, pour obtenir un bon taux, il ne faut pas se limiter à l'offre d'un seul banquier mais faire jouer la concurrence. Un jeu auquel les établissements de crédit se prêteront aisément si vous disposez d'un bon dossier, c'est-à-dire d'un apport de 20 à 30 %, d'une situation professionnelle stable et de revenus au dessus de la moyenne. Toutes les banquent cherchent à capter la clientèle à bon pouvoir d'achat et, de ce point de vue, le crédit immobilier est un bon filon. Il permet en effet de fidéliser les acquéreurs. Rares sont les établissements qui, en échange, ne demandent pas la domiciliation des revenus.


Pour eux, c'est la garantie de pouvoir vous vendre d'autres produits bancaires : cartes de crédit, assurances (auto, habitation…), placements en tous genres (assurance vie, livret A, actions…). Une vraie manne ! Si c'est votre cas, vous n'aurez aucune difficulté à décrocher des rendez-vous avec différents banquiers.


A défaut de temps, rien ne vous interdit de faire appel à un courtier. Une solution que vous devez également privilégier si votre dossier recèle quelques faiblesses. Cet intermédiaire se place entre la banque et vous et sa mission est de dénicher, pour votre compte, la meilleure offre bancaire. Il connaît la politique des établissements et sait généralement à quel organisme il doit adresser votre demande pour obtenir gain de cause. Autrement dit, ce n'est pas parce que le courtier dispose de nombreux partenariats (généralement plus d'une centaine) avec des banques généralistes ou des banques spécialisées qu'il va présenter votre demande à tout le monde.


Au contraire, il va cibler les banques susceptibles d'y répondre favorablement. Un bémol, les courtiers étant commissionnés comme apporteurs d'affaires, ils peuvent être tentés de privilégier les partenaires qui les rémunèrent le mieux. Reste que, pour vous, l'important est d'obtenir un taux compétitif, ce qui est généralement le cas. Que vous ayez un dossier excellent ou moyen, cette stratégie s'avère gagnante à tous les coups. "Sur les bons dossiers, il n'est pas rare d'économiser 0,15 ou 0,20 point sur le taux", précise Maël Bernier, la porte parole d'Empruntis.com. Ce qui représente un gain non négligeable. À titre d'exemple, pour un prêt de 150 000 € sur 20 ans, consenti à 4 %, la mensualité s'élève à 909 € et le coût du crédit à 68 153 €. Mais pour le même prêt consenti à 3,80 %, cette mensualité tombe à 893 € et le coût du crédit à 64 378 €, soit 3 775 € de moins. "Les meilleurs profils peuvent même décrocher des taux autour de 3,65 % contre 4 % en moyenne sur 20 ans", poursuit Maël Bernier.



La durée du prêt est essentielle


La durée des prêts immobiliers a beau s'être allongée durant la dernière décennie, il n'est pas toujours judicieux d'opter pour un prêt à très long terme. Car plus sa durée est longue, plus le coût du crédit sera élevé.


Ainsi, si vous empruntez 150 000 € sur 15 ans, vous pourrez prétendre à un taux de 3,70 %. Votre mensualité s'élèvera à 1 087 € et le coût de votre emprunt atteindra 45 681 €.


Si vous empruntez la même somme sur 20 ans, le taux augmentera en moyenne de 0,20 point, soit 3,90 %. Certes, votre mensualité tombera à 901 € mais votre emprunt vous coûtera 66 261 €.


Sur 25 ans, c'est encore pire ! Au mieux, avec un taux porté à 4,05 %, ce coût grimpera à 88 771 €.


Bref, si votre taux d'endettement vous le permet, mieux vaut faire un petit effort sur la mensualité pour rembourser plus vite.


Autre astuce : si vous disposez d'une certaine latitude quant au montant de la mensualité à rembourser, pourquoi ne pas proposer à votre banque de financer votre projet avec deux prêts plutôt qu'un seul ?


"J'avais un prêt immobilier en cours qui m'avait été consenti à 4,75 % sur 25 ans l'année dernière, explique Serge, comme les taux ont baissé, j'ai voulu renégocier avec ma banque qui m'a proposé cette solution. J'ai donc souscrit un prêt de 50 000 € sur 10 ans à 3,56 % et un autre de 100 000 € à 4,01 % sur 25 ans".


Au final, s'il paie un peu plus en mensualité : 496 € pour le prêt sur 10 ans et 528 € pour celui sur 25 ans, soit 1 024 € par mois (au lieu de 855 €sur son premier prêt) cet acquéreur fait une importante économie sur le coût de son crédit : de 106 553 € pour le prêt initial, les deux nouveaux prêts lui reviennent à 68 017 euros au total (9 500 € pour le prêt sur 10 ans et 58 517 € pour celui sur 25 ans). "Au final, cela ramène le taux de mon crédit à 3,80 % en moyenne !", s'exclame Serge. Attention : il faut que le jeu en vaille la chandelle en termes de gain, car il n'est pas exclu que votre banque vous prenne des frais de dossier pour chacun des deux crédits. Même chose pour l'hypothèque ou la caution (ce qui n'est pas forcément avantageux, ce coût étant généralement plus élevé pour les petits montants que les gros. Sans compter les frais de mainlevée d'hypothèque si vous revendez avant l'échéance des deux prêts. Un calcul doit donc être fait pour vérifier que cette solution s'avère réellement gagnante.



Profiter à plein du crédit d'impôt !


Depuis le 6 mai 2007, vous bénéficiez d'un crédit d'impôt pour les intérêts d'emprunt versés au titre d'un prêt immobilier finançant la résidence principale. Depuis le début de l'année, lorsqu'il s'agit d'un logement neuf ou ancien, ce crédit d'impôt s'élève à 30 % des intérêts versés au titre de la première année et 15 % les quatre années suivantes. À noter d'ailleurs que l'Etat a prévu la diminution progressive de ce crédit d'impôt jusqu'à sa disparition, en principe en 2013. Attention : si vous achetez un logement neuf répondant au label BBC (bâtiment basse consommation), vous bénéficiez d'un crédit d'impôt porté à 40 % pendant sept ans. Quel que soit le cas de figure, le montant considéré pour le crédit d'impôt est toutefois plafonné à 3 750 €par an pour une personne célibataire ou 7 500 €pour un couple, majoré de 500 € par personne à charge (ou 250 € en cas de garde alternée). Ces montants sont doublés si l'un des membres du foyer fiscal est handicapé.


Si vous êtes un couple avec deux enfants et que vous optez pour un logement neuf BBC, le crédit d'impôt s'élèvera donc à 3 400 € par an (8 500 € X 40 %), pendant 7 ans, soit 23 800 € au total. Pour un logement neuf ordinaire ou un logement ancien, ce crédit d'impôt sera ramené à 2 550 € (8 500 €x 30 %) la première année et 1 275 € (8 500 €x 15 %) les quatre années suivantes, soit 7 650 € au total. L'idéal serait donc de réinjecter ces montants économisés dans votre mensualité. Par exemple, si votre gain en crédit d'impôt s'établit à 3 400 € par an (logement neuf BBC), cela signifie que vous gagnez 283 € par mois. Si vous augmentez votre mensualité en proportion pendant sept ans, vous rembourserez plus vite et le coût de votre crédit diminuera. Pour cela, il suffit que votre prêt soit modulable, c'est-à-dire que vous ayez la possibilité d'augmenter ou de réduire votre mensualité. La plupart des formules de crédit offrent cette possibilité aujourd'hui. Vérifiez toutefois que cette option n'est pas payante.



Assurances à surveiller de près


Bien que l'assurance décès invalidité du prêt immobilier ne soit pas obligatoire, elle est généralement imposée par la banque. Une garantie, pour elle, qu'en cas de malheur (décès, invalidité), les traites seront tout de même payées, l'assurance prenant alors à sa charge le remboursement du crédit. Jusqu'à maintenant, les banques imposaient même aux emprunteurs de souscrire au contrat groupe qu'elles commercialisaient. Depuis le début de l'année, toutefois, les banques ne peuvent plus imposer leur contrat groupe et les emprunteurs ont toute liberté pour souscrire auprès de la compagnie de leur choix. La banque ne peut donc plus refuser que l'emprunteur soit assuré par le biais d'une autre compagnie, ce qui permet de faire jouer la concurrence. Une mini révolution car à peine 10 % des contrats étaient jusqu'à maintenant souscrits en délégation, c'est-à-dire par le biais d'une compagnie extérieure. Mais attention, cette liberté n'est pas totale. Le contrat choisi par l'emprunteur doit, en effet, présenter des garanties équivalentes à celle du contrat groupe de la banque. Autrement dit "S'il existe la moindre différence en termes de garanties, il faut craindre que les banques refusent ce contrat, indique Maël Bernier, en outre, on ne pourra pas empêcher les banques d'user d'arguments commerciaux. Notamment proposer un taux plus bas à ceux qui opteront pour le contrat groupe". Il faut dire que les banques sont commissionnées par les assureurs et qu'elles ont donc intérêt à vendre leur contrat groupe. Ce type de contrat met tous les emprunteurs sur le même pied d'égalité.


Jeunes ou plus âgés, ils paient tous la même prime, celle-ci oscillant entre 0,30 à 0,40 % du capital emprunté (ou restant dû dans certains cas). Dans le cadre d'un contrat extérieur, les conditions sont généralement plus favorables aux emprunteurs qui présentent le moins de risques. Notamment les jeunes qui bénéficient de prime oscillant le plus souvent entre 0,12 à 0,20 % du capital emprunté. Cafpi, avec sa filiale Vitae assurances, permet de réaliser une économie de 30 à 50 % par rapport aux formules packagées (assurance + crédit) généralement offertes par les banques traditionnelles. "Pour un prêt de 150 000 €sur une durée de 25 ans, accordé à un jeune couple (24 à 26 ans), le coût total de l'assurance à un taux de 0,38 % et 100 % de couverture sur chaque emprunteur, représente 28 500 €, explique Philippe Taboret de Cafpi, pour la même couverture, en utilisant l'expertise de Vitae, le coût total de l'assurance, au taux de 0,13 % par contrat, est de 9 750 €, soit une économie de 18 750 €".


D'où l'intérêt de passer par une délégation qui peut faire économiser 3 000 à 4 000 €sur le coût du crédit. Attention : ne vous fiez pas seulement au taux de l'assurance, comparez bien le niveau de la couverture.



Hypothèque privilège ou caution ?


Ces garanties ont pour but de couvrir la banque contre la défaillance éventuelle de l'emprunteur. Vous ne pourrez pas y échapper.


L'hypothèque sert à garantir les logements neufs ou les travaux, le privilège du prêteur de deniers (PPD), les logements anciens.


La caution peut, pour sa part, garantir tous les types de projets. Si vous le pouvez, privilégiez la caution d'un organisme spécialisé, généralement moins couteuse que l'hypothèque ou le privilège. Pour un prêt de


150 000 €, l'hypothèque coûte environ 2 350 €, le privilège 960 €. Mais, dans les deux cas, il faut également compter avec les formalités de mainlevée si vous souhaitez revendre avant la date d'échéance du prêt, ce qui est fréquent, la durée moyenne d'un prêt immobilier s'établissant autour de 8 ans. Pour 150 000 €, les frais de mainlevée atteignent 750 €environ.


Si vous passez par la caution d'un organisme, vous évitez ce type de formalité et le coût de souscription de la garantie est très compétitif. Par exemple avec Crédit Logement (l'un des principaux organismes de caution mutuelle), pour 150 000 € empruntés, les frais de caution sont autour de 1 700 €, mais une fois l'emprunt remboursé, l'organisme vous rembourse l'équivalent de 75 % du fonds mutuel de garantie, soit l'équivalent de 1 050 €.


Au final, la garantie ne vous coûte que 650 €.



Négociez les frais de dossier


Ils peuvent atteindre 1 % du capital emprunté mais ils sont généralement plafonnés. "En moyenne, ils se situent à 500 € pour 150 000 à 160 000 €", indique Maël Bernier. Si vous présentez un dossier en béton, vous avez tout intérêt à négocier ces frais. Si vous passez par un courtier, sa prestation est en général gratuite sur Internet (il est rémunéré par la banque), mais si votre dossier s'avère plus complexe, ce professionnel peut vous réclamer des frais supplémentaires. Là encore, n'hésitez pas à négocier !



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