Introduit en 2015, le dispositif Pinel d’investissement locatif, qui offrait une réduction d’impôt en échange de la location de son bien sous contreparties, a été supprimé fin 2024. Face à cette disparition, plusieurs alternatives s’offrent aux investisseurs qui souhaitent placer leur capital dans le neuf, tout en obtenant du rendement et en donnant du sens à leur investissement. Parmi ces alternatives, les récentes mesures budgétaires prévoient que les donations destinées à financer l’achat d’un logement neuf seront exonérées d’impôt, dans la limite de 100.000€ par donateur (parents, grands-parents, etc.) et plafonnées à 300.000€ par donataire. Le bien doit être utilisé comme résidence principale, soit par l’acquéreur, soit par un locataire. « C’est une opportunité pour les familles qui souhaitent aider leurs proches à devenir propriétaires », estime Pascal Boulanger, président de la Fédération des promoteurs immobiliers. Cette mesure est applicable jusqu’au 31 décembre 2026.
Fiscalité attractive
Le régime de la location meublée non professionnelle (LMNP) reste une option attractive dans le neuf, malgré la modification récente du calcul des plus-values imposables à la revente. Pour une location meublée d’un an – ou de neuf mois pour un bail étudiant –, le logement doit comporter une liste d’équipements définie par décret (literie, cuisine équipée avec plaque et four, luminaires, volets, rideaux, matériel d’entretien, etc.). Ce régime permet de récupérer la TVA, d’amortir le bien et les meubles, et de déduire charges et frais liés à l’investissement. En général, ce type de logement se loue entre 10 et 30 % plus cher qu’un logement vide, avec des recettes locatives plafonnées à 23.000€ par an. Des acteurs comme Nexity, Vinci Immobilier, Kaufman & Broad, Promogim ou Medicis Patrimoine proposent des solutions en meublé dans le neuf.
Le dispositif LLI
Une alternative est le dispositif des logements locatifs intermédiaires (LLI), désormais accessible aux investisseurs, via une SCI détenue par des personnes physiques. Grâce à une TVA réduite à 10 %, il permet d’acheter un logement neuf à un prix inférieur de 15 à 18 % à celui du marché, tout en bénéficiant d’un crédit d’impôt sur la taxe foncière pendant 15 ou 20 ans. Parmi les acteurs de ce dispositif, on retrouve Green City Immobilier et Valorissimo, qui lance la plateforme Pass’LLI de Bouygues Immobilier. « Nous offrons aux investisseurs une solution clé en main, simple et optimisée, permettant de diversifier son patrimoine », confie Emma Leca, directrice générale de Valorissimo.
Nue-propriété pour jeunes actifs
Un autre modèle d’investissement est la nue-propriété, principe de démembrement temporaire de la propriété. L’investisseur acquiert un logement neuf à un prix réduit de 30 à 40 % par rapport à celui du marché, puis cède sa gestion pendant 15 ou 20 ans à un bailleur social ou à un intermédiaire qui perçoit les loyers. À l’issue de cette période, il récupère la pleine propriété du bien, rénové, qu’il peut ensuite occuper, louer ou vendre. « La nue-propriété est fiscalement intéressante et n’entre pas dans la base d’imposition de l’IFI. Parmi les opérations récentes, on peut citer une résidence étudiante de 95 studios à Dijon, avec un prix d’entrée autour de 50.000€ », indique Nicolas de Bucy, directeur général de Perl. De son côté, Cogedim propose, sous le nom « Smart Invest », une offre en nue-propriété destinée aux jeunes actifs souhaitant investir très tôt dans l’immobilier.
Rôle économique et social de l'investisseur privé
En attendant l’émergence d’un statut attractif et pérenne du bailleur privé – actuellement à l’étude parmi des parlementaires –, investir dans le neuf demeure une stratégie d’avenir. Cela permet d’acquérir un bien aux meilleures performances énergétiques, doté de nombreuses garanties. C’est l’un des meilleurs placements pour compléter ses revenus, se constituer un patrimoine et préparer sa retraite. Et cela contribue à construire des logements pour des familles et des étudiants.
Olivier Marin
Article paru dans Le Figaro Magazine spécial immobilier (21 mars 2025)
Le neuf est-il toujours plus cher que l'ancien ?
Le LLI peut-il devenir le nouveau Pinel ?
Livre "L'urbanisme demain" (éditions Apogée)
