Bordeaux, une métropole durablement attractive

Tout réussit à Bordeaux : une activité économique soutenue, à haute valeur ajoutée, l’arrivée d’une population nouvelle et des projets urbains très ambitieux. Décryptage.

Bordeaux, une métropole durablement attractive
Bordeaux, une métropole durablement attractive

En l’espace de quinze ans, la métropole bordelaise a connu une métamorphose telle qu’elle est aujourd’hui plébiscitée dans de nombreux registres. Seconde agglomération de France en matière de création d’entreprises et au même rang pour l’accueil de congrès internationaux, son classement par l’Unesco l’a révélée au niveau international. De plus, la communauté urbaine de Bordeaux (CUB) compte 10 000 habitants supplémentaires chaque année, attirés par les perspectives ambitieuses de ce territoire qui reliera Paris en deux heures en 2017, grâce à la LGV Sud-Europe Atlantique. Bordeaux deviendra ainsi l’épicentre d’une zone très dynamique entre Paris et Bilbao, portée par trois pôles de compétitivité : l’aéronautique, avec Aerospace Valley et ses 40 000 emplois en région Aquitaine ; la Route des lasers, l’une des plus fortes concentrations européennes de chercheurs spécialistes en optique- lasers et photonique ; Xylofutur, unique pôle français centré sur la filière bois. À ces couronnes, il convient d’en tresser une autre, celle qui fait de la commune de Bordeaux, l’une des lauréates au projet Initiative d’Excellence (IdEx), qui rappelle aussi le poids de la cinquième ville universitaire française avec 63 000 étudiants et 110 unités de recherche. Et la liste serait encore longue, notamment pour évoquer le poids de la ville en matière d’informatique de santé ou d’entreprises dans le secteur numérique. Dans ce contexte, le succès de Bordeaux sur le marché du logement neuf est loin d’être un hasard ou un phénomène éphémère.


Un maillage de projets urbains


« À Bordeaux, nous avons une chance extraordinaire, souligne Pascal Bertrand, vice-président de la FPI et dirigeant de Safran Immobilier. C’est celle de disposer de zones d’aménagements jouant le rôle de locomotive, comme les Bassins à flot, Euratlantique ou encore Brazza. » Avec le lancement de ce dernier site, la rive droite connaît un coup d’accélérateur. Il se trouve au coeur de l’agglomération, sur la rive droite le long de la Garonne, au débouché du pont Jacques-Chaban-Delmas, face aux Bassins à flot et au quartier historique des Chartrons. Le projet consiste non seulement à engager une restructuration urbaine au débouché du pont Bacalan-Bastide mais aussi à améliorer le maillage vers Bordeaux, Lormont et Cenon. Sur 53 hectares vont ainsi s’ériger 558 000 m2 dont 62 % seront consacrés à l’habitat, soit 4 500 logements à terme. Plus de la moitié sera dédiée à des logements sociaux ou à l’accession à la propriété à prix modérés (25 % de PLAI, PLUS, 10 % de PLS et 20 % d’accession abordable). Un premier îlot, 2,7 ha sur l’îlot Soferti, avec notamment Adim (filiale du groupe Vinci) et Kaufman & Broad, va voir la réalisation de 400 logements, dont une partie sous forme de volumes dits « capables », avec des prix de vente inférieurs de 30 % aux prix du marché. La livraison de l’îlot Soferti est prévue en 2017 et Brazza devrait poursuivre son développement jusqu’en 2020, pour accueillir à terme 8 000 habitants. Avec Euratlantique, ce sont plus de 700 hectares entre Bordeaux, Bègles et Floirac, sur les deux rives de la Garonne, qui vont être aménagés dans les vingt prochaines années, avec la réalisation, pour le seul volet habitat, de 16 000 logements. Ce projet s’articule en quatre grandes opérations. Le premier, Saint-Jean Belcier, de 145 ha, est destiné à être un centre d’affaires à vocation européenne, avec le quartier de la gare TGV, ainsi qu’un quartier résidentiel avec 300 000 m2 de logements. Le second, Garonne Eiffel, sur la rive droite de la Garonne, mêlera quartiers anciens et nouveaux avec la réalisation de 7 500 logements, à quelques minutes en tramway de la gare TGV.


Commerces, bureaux et logements neufs


Le troisième, Bègles Garonne, comprend 80 ha sur un kilomètre, le long des berges de la Garonne en continuité de Saint-Jean Belcier, tandis que le dernier volet, Bègles Faisceau, est un secteur composé d’anciennes friches industrielles. D’autres projets tout aussi structurants sont encore en pleine réalisation. C’est le cas du nouveau quartier Ginko, aménagé par Bouygues Immobilier, l’une des opérations les plus importantes jamais réalisées dans l’Hexagone en matière d’éco-quartier : 32 hectares, 2 700 logements pour 8 000 habitants au final. Savant dosage de commerces, de bureaux, de logements, dont 20 % sont en accession sociale et 33 % en locatif social, le projet compte 200 logements mis en vente chaque année. La résidence Nature sera par exemple livrée au cours du premier trimestre 2017. En 2018, le pôle commercial Ginko ouvrira ses portes avec ses 600 logements et résidences avec services intégrées. Outre le projet urbain Bastide Niel, qui va voir la construction de 3 400 logements, dont une grande partie orientée vers l’accession ou l’accession sociale, le quartier des Bassins à flot représentent encore l’un des réacteurs du marché du logement neuf bordelais, où l’offre est étoffée. Ce sont en effet près de 4 000 logements, dont 60 % en accession libre, qui ont été lancés ou le seront sous peu, pour accueillir à terme 10 000 habitants d’ici les quinze prochaines années.


Un bel essor autour de Bordeaux


Loin d’être déconnectées de Bordeaux, les communes de la CUB ont su développer une offre de logements complémentaire des grands projets d’urbanisme bordelais. Ainsi, à Bègles, l’éco-quartier Terre Sud, piloté par Domofrance, représentera au final 1 200 logements et, de son côté, la Zac Marie, aménagée par Aquitanis, comprendra 450 logements. À Lormont, sur la rive droite de Bordeaux, entre Cenon et Bassens, l’écoquartier Les Akènes se développe sur le site d’une ancienne friche industrielle de 9,5 ha, qui comptera 800 logements, notamment en accession privée et sociale. Parmi les promoteurs présents, figurent le groupe Pichet, Bouygues Immobilier, Safran Immobilier ou LP Promotion. Bouygues Immobilier a récemment lancé Le Triptyk, 34 logements encore à la vente, commercialisés avec une TVA réduite sous conditions et à un prix de 2 800 €/m2 pour une livraison prévue mi-2016. À Bruges, AFC Promotion livrera début 2016 la résidence New B, une offre de sa gamme Accessimes, orientée vers l’accession à la propriété. À Eysines, Bouygues Immobilier réalise la résidence L’Atika, 54 logements, du 2 au 4-pièces, connectés à Bordeaux par le tramway au pied du bâtiment en 2016. Enfin, à Mérignac, Kaufman & Broad propose Noeva, une opération de 35 logements, du 1 au 6-pièces ainsi que six villas individuelles de trois chambres, pour une livraison au quatrième trimestre 2016.


En chiffres :


3 523 €/m2 C’est le prix moyen du m2 habitable des logements collectifs réservés au 2e trimestre 2014 dans la CUB.
+ 5 % C’est l’évolution de la part des investisseurs, au 2e trimestre 2014.
+ 11 % C’est la progression des mises en ventes de logements neufs entre les 2e trimestre 2013 et 2014.


(Sources : FPI)

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