Bordeaux et Toulouse : l'immobilier neuf au vert

Non seulement les villes de Bordeaux et Toulouse sont des marchés très recherchés mais l’off re existante se double souvent d’une démarche environnementale très structurée. Décryptage.

Bordeaux et Toulouse : l'immobilier neuf au vert
Bordeaux et Toulouse : l'immobilier neuf au vert

Si le marché du logement neuf de Bordeaux et sa communauté urbaine ont traversé sans encombres l’année 2010, c’est évidemment en raison de paramètres nationaux (le dispositif Scellier, des taux d’intérêts bas...) mais c’est surtout aussi en raison de la mise en place de projets structurants qui vont déterminer les prochaines décennies de ce territoire et lui conférer un statut de métropole.


Comme le souligne Denis Luthereau, directeur régional d’Icade Promotion Aquitaine, « La CUB et la ville de Bordeaux ont pris conscience de l’importance de la problématique du logement en menant de vraies politiques de l’habitat. La vision globale de la communauté urbaine est bonne et nous nous en réjouissons.


L’entente entre les collectivités permet d’établir une prospective, notamment avec l’annonce de l’appel à projets de 50 000 logements à réaliser autour des axes de transports. L’opération Euratlantique, les Bassins à fl ot sont autant de projets où l’urbanisme concerté - que nous soutenons - est de mise, avec des exigences fortes, notamment en fonction des transports et d’une densifi cation de la ville. »



Bordeaux de plus en plus attractif


En frange nord de la commune de Bordeaux, les Bassins à fl ot sont des friches industrielles fi gées depuis vingt-cinq ans, appelées à devenir un pôle majeur de la CUB en le transformant en écoquartier et en agissant sur le patrimoine existant, la qualité urbaine du site, la mixité sociale et fonctionnelle, les déplacements, la gestion des ressources naturelles, la gestion de l’eau et la question du stationnement…



« Nous sommes incontestablement chefs de fi le sur les Bassins à fl ot, explique Alain Ferrasse, directeur général de Nexity George V Aquitaine. Nous avons obtenu le premier permis de construire pour la réalisation de 600 logements, avec Domofrance pour le volet social ». Parmi ces logements qui seront réalisés sur le premier îlot test de la Zac des Bassins à fl ot, l’îlot du garage moderne (architecte Nicolas Michelin) comprendra une résidence senior (130 logements) ainsi que 250 logements libresdont fait partie Origin, une opération commercialisée par le promoteur et dont les bâtiments sont conçus autour d’un atrium : « C’est une opération très novatrice et dans le droit fi l de l’esprit du Grenelle de l’Environnement », ajoute Alain Ferrasse. Le promoteur sera aussi présent via Apollonia sur un autre îlot des Bassins à fl ot pour un projet de 400 logements.


Parmi les projets que compte la CUB, fi gure le nouveau quartier durable, Bastide-Niel, en prolongement de la Zac Coeur de Bastide.


L’objectif est de renforcer le centreville de Bordeaux, dans le cadre de la poursuite de la reconquête de friches en coeur d’agglomération. Le secteur se situe aussi au centre de l’arc de développement durable de l’agglomération bordelaise qui va de Bacalan (Bassins à fl ot) au quartier Belcier, où démarre l’opération d’intérêt national Bordeaux Euratlantique. Nexity George V est présent sur l’OIN avec un pré-projet sur un macro-lot de 30 000 m2 Shon, pour un dépôt de permis de construire en 2012 qui portera sur environ 300 logements : « Ce qui a fondamentalement changé, ajoute Alain Ferrasse, c’est de pouvoir travailler sur des macro-lots, forcément autour des axes de transports, afi n d’obtenir des prix de terrains raisonnables, dans le cadre d’un urbanisme négocié et d’une off re foncière pérenne. Ceci nous permet d’avoir une vision à dix ans, ce qui ne s’était jamais vu jusqu’ici ! ».


Dernier exemple mais qui ne boucle pas une longue liste de projets lancés dans la CUB, la Zac Les Berges du Lac, le quartier écologique Ginko est réalisé par Bouygues Immobilier.


L’écoquartier comptera 2 150 logements et de nombreux équipements, un parc de 4,5 ha et sera desservi par trois stations de tramway. La première livraison est attendue au 4e trimestre 2012 avec Ginko A3-3 Îlot Saint-Exupéry.


Hors CUB, des marchés solides se distinguent comme celui du bassin d’Arcachon où de nombreux opérateurs sont présents, à l’instar d’Eiff age qui réalise La Ville d’Été au coeur du nouvel Arcachon ou Kaufman & Broad qui commercialise plusieurs opérations dans le secteur. C’est aussi le cas d’un territoire qui a récemment vu sa communauté d’agglomération s’élargir, celui de la Côte basque Adour. Icade Foncière-Développeur réalise les travaux de l’opération Résidence Monnaie Gouverneurs à Bayonne et Kaufman & Broad livrera à Biarritz, au 4e trimestre 2012, Villa Impériale, à 200 mètres seulement du célèbre Hôtel du Palais, du casino et de la Grand-Plage.



Toulouse multiplie les écoquartiers


Toulouse et la communauté urbaine se sont clairement orientés vers une politique de l’habitat tournée autour des écoquartiers en réalisant des bâtiments économes en énergie, en privilégiant les modes doux et les transports en commun, sans cesser d’implanter une mixité sociale et fonctionnelle tout en innovant sur les formes urbaines. C’est le cas des écoquartiers de la ville de Toulouse avec la Cartoucherie qui totalisera 3 000 logements réalisés au cours des quinze prochaines années ou celui de la Salade, au nord de Toulouse, plus modeste avec 350 logements mais dont le point commun sera d’être desservi par des modes de déplacements doux.


Dans le Grand Toulouse, Andromède est l’une des plus ambitieuses opérations d’aménagement urbain actuellement réalisées en France et le quartier occupe 210 hectares, dans les communes de Blagnac et Beauzelle. Cet écoquartier, qui comprendra 4 000 logements, dont au moins 20 % à caractère social, sera conçu en trois phases étalées sur une vingtaine d’années et sera, évidemment, accessible par le tramway. La logique est la même avec l’écoquartier Vidailhan sur la Zac Balma-Gramont, à Balma. À mi-chemin entre le métro et le centre-ville, Vidailhan crée un trait d’union entre le futur campus tertiaire au nord et la zone d’activités de Prat-Gimont.


Il sera le quartier le plus urbain de la Zac et le premier à sortir de terre entre 2011 et 2012. D’autres quartiers épousent la problématique de l’environnement durable, comme c’est le cas de la Zac de Tucard, d’une superfi cie de 36 ha pour réaliser plus de 1 300 logements, dont 25 % de logements sociaux pour permettre à la commune d’accueillir des habitants aux revenus modestes.


« Nous proposons dans ces quartiers, comme c’est le cas à Andromède, un mode de vie diff érent, en traitant l’ensemble des questions du quotidien des habitants comme le chauff age, les ordures ménagères ou le déplacement, souligne Alain Fillola, vice-président du Grand Toulouse qui ajoute avec insistance que « l’adaptation entre les projets et leur phase de commercialisation » est aussi l’une des grandes caractéristiques de cette démarche.



Des lancements en BBC


Parmi les nombreux lancements, on pourra citer Nexity George V qui réalise justement dans le même écoquartier du Vidailhan, à Balma, la résidence Les Sensorielles, en BBC, à proximité du métro et des commerces, pour une livraison à partir du 3e trimestre 2012.


Le promoteur lancera prochainement à Toulouse, et précisément à Borderouge, la résidence Le Zéphyr, 53 appartements traversants, du studio au 5-pièces, à proximité du métro. Bouygues Immobilier propose un nouveau programme, en BBC, baptisé Les Embellies, au coeur du quartier de la Roseraie à Toulouse, à 450 m de la ligne A du métro, pour une livraison à partir du 4e trimestre 2012. L’année 2011 s’installe donc durablement dans une démarche de conception d’écoquartiers avec une off re de logements BBC dans un marché considéré comme sain par l’ensemble de ses acteurs.



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