Bordeaux, 1ère ville où investir en 2012

Championne de notre palmarès des villes où investir dans l'immobilier, Bordeaux s’est beaucoup transformée depuis quelques années. Elle a reconquis son patrimoine architectural et se modernise avec le projet « Bordeaux 2030 ».

Bordeaux, 1ère ville où investir en 2012
Bordeaux, 1ère ville où investir en 2012

Une chose est sûre, Bordeaux s’est bel et bien débarrassée de son image de « belle endormie». Pour preuve, elle affiche aujourd’hui une spectaculaire croissance démographique (5e rang de notre palmarès). En dix ans, elle a gagné plus de 25 000 habitants et sa population rajeunit, raison pour laquelle elle atteint aussi la 5e place en termes de population étudiante. Cette dynamique se retrouve aussi au niveau économique même si elle est loin des premières places dans ce domaine. Consciente de ses atouts et faiblesses, la ville ne ménage pas ses efforts pour redorer son blason. A grands coups de pioche et de brossage de ses façades de pierre blonde, elle a, dans le sillage du tramway, déjà reconquis son patrimoine architectural et rendu ses espaces publics aux piétons et aux cyclistes. Il n’y a qu’à se balader du côté des quais pour se rendre compte des transformations qui se sont opérées. Ici, hangars, parkings et friches ont disparu au profit d’espaces de convivialité qui donnent une nouveau souffle à la ville. Et Bordeaux est loin d’avoir dit son dernier mot.


 


Une ville en effervescence


Avec « Bordeaux 2030 », elle entame une nouvelle étape, beaucoup plus ambitieuse puisqu’elle vise à transformer la cité girondine en une métropole de 1 million d’habitants à l’horizon 2030. Pour relever ce formidable défi, développement économique, réaménagement, création de nouveaux quartiers et mixité sociale sont les nouveaux mots d’ordre. Avec « l’expérimentation de nouvelles formes de proximité et de convivialité pour créer une intensité urbaine singulière, à l’échelle du quartier comme de l’agglomération », ajoute Alain Juppé, le maire de la ville. Et de ce point de vue, la ville dispose, contrairement à d’autres métropoles, d’un atout de poids : ses 500 hectares de friches à reconvertir sur Bordeaux Nord, Bordeaux Euratlantique (projet d’intérêt national) et la Bastide, secteurs qui bénéficieront de nouveaux moyens de communication  (construction des futurs ponts Bacalan-Bastide et Jean-Jacques Bosc, liaisons de tramway...) et qui accueilleront de nouveaux quartiers, parmi lesquels Ginko (écoquartier), les Berges du Lac, les Bassins à flots et la Bastide, ce dernier secteur ayant été retenu pour accueillir de nouveaux écoquartiers (Bastide Niel, Bastide Brazza et Bastide Deschamps). Au sud de la ville, englobant les communes de Bègles et Floirac, Euratlantique prépare l’arrivée de la LGV en 2016 ainsi que 15 000 nouveaux logements et des milliers de mètres carrés de bureaux et d’activités de toutes sortes. En tant qu’investisseur, vous avez donc tout intérêt à prospecter ces secteurs d’avenir. D’autant que l’effervescence qui règne dans la ville retentit sur le marché du logement neuf.


Un marché immobilier au diapason


A Bordeaux, le marché immobilier du neuf a bien résisté à la crise. Confiants dans l’avenir de la ville, les promoteurs n’ont pas hésité à lancer de nouveaux projets. En 2011, l’offre nouvelle a progressé de 21 % par rapport à 2010 et 5 460 logements ont été mis sur le marché. Il n’empêche que les stocks de logements neufs restent faibles, de l’ordre de 5,5 mois de commercialisation. Les prix ont encore évolué favorablement en 2011, progressant de plus de 7 % et portant le mètre carré à 3 725 €/m2 intra muros et à 3 426 €/m2 sur le Cub (Communauté urbaine de Bordeaux). Si vous envisagez votre investissement immobilier à Bordeaux, n’attendez pas trop car l’activité risque de s’emballer à l’approche de la fin du Scellier. Les prix du neuf suivront la tendance, ce qui aura pour conséquence de faire baisser la performance du rendement. Pour l’heure, si vous optez pour un 2-pièces autour de 171 000 € loué au plafond du Scellier (13,22 €/m2), vous obtiendrez aisément 4,1 % (hors fiscalité) sur un quartier comme Ginko. Un peu moins à Caudéran, où les programmes commercialisés sont un peu plus chers. Si vous visez l’achat d’un studio, l’offre n’est pas très étoffée. Mais aux Chartrons, vous disposez de quelques opportunités avec des rendements attractifs. Par exemple, 4,6 % pour un studio de 35 m2 à 119 000 €. Un peu moins du côté des Bassins à flots, où les rendement tournent autour de 3,90 %.

Démographie + 9,53 %
Emploi + 11,55 %
Etudiants - 1,1 %
Prix moyen au m2 dans le neuf 3 725 € (+ 7,1 %)
Prix moyen au m2 dans l'ancien 2 734 € (+ 8,3 %)
Loyer d'un studio 15,1 €/m2 (- 4,6 %)
Loyer d'un 2-pièces 11,7 €/m2 (+1 %)
Part des investisseurs 58 %


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