Bien profiter du Scellier

Le dispositif qui offre une importante réduction fiscale aux investisseurs dans le neuf connaît un succès grandissant. Suivez nos conseils pour bien optimiser votre placement.

Bien profiter du Scellier
Bien profiter du Scellier

Mis en place au début de l'année, le dispositif fiscal Scellier en faveur de l'investissement locatif marche très fort : attractivité de la réduction, simplicité du fonctionnement, le Scellier provoque un vrai buzz chez les professionnels et les investisseurs. Lancé dans un contexte de crise, le Scellier a permis la relance des investissements locatifs depuis le mois de février.


Comme d'autres lois de ce type, la Scellier a une date limite, fixée au 31 décembre 2012. Jusque là, faut-il se dépêcher ? Quels produits privilégier, et quelle formule choisir entre Scellier classique et intermédiaire ? Les réponses et analyses des professionnels. ou des marchés visé(s).



Rappel du dispositif


C'est l'un des grands arguments qui plaide en sa faveur : le Scellier est simple à comprendre et à mettre en oeuvre. Le dispositif s'applique pour l'achat d'un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement, réalisé entre le 1er janvier de cette année et avant la date limite du 31 décembre 2012. Il ouvre alors le droit pour l'investisseur à une réduction d'impôt équivalente à 25 % du prix d'achat, plafonné à 300 000 €. Cette importante ristourne, qui peut donc se monter jusqu'à 75 000 € maximum, s'échelonne sur neuf ans. Lorsque la réduction dépasse le montant dû sur une année, elle peut être reportée à l'année suivante, et ce pendant six ans. À partir de 2011 et jusqu'à la fin de l'application du dispositif, la remise tombe à 20 %. Pour bénéficier de ce beau cadeau, il faut bien sûr remplir quelques conditions. Le logement acquis doit ainsi être loué nu pendant neuf ans comme résidence principale des locataires, et le contrat de location doit être signé dans les douze mois qui suivent soit l'acquisition, soit la date d'achèvement du logement. Les revenus des locataires ne sont pas plafonnés, mais les loyers doivent respecter (au mètre carré) des plafonds qui sont les suivants : 21,65 € pour la zone A, 15,05 € pour la zone B1 et 12,31 € pour la zone B2. Enfin, le locataire peut être un membre de la famille du propriétaire, ascendant ou descendant, à condition qu'il ne soit pas rattaché à son foyer fiscal.


Le cadre du Scellier se décline aussi en version plus “sociale”, c'est-à-dire en imposant des plafonds de loyers plus contraignants et en respectant des ressources plafonnées pour le locataire, appelé Scellier intermédiaire.



Le choix du classique, de l'intermédiaire... ou du Robien recentré !


Le fonctionnement du dispositif reste le même qu'en Scellier classique, mais il s'y ajoute un abattement supplémentaire de 30 % sur les loyers perçus. De plus, au-delà des neuf ans de détention légale, si le bien continue à être loué dans les conditions prévues, l'investisseur se voit accorder une réduction d'impôts supplémentaire de 2 % du prix de revient pendant encore deux périodes de trois ans, soit six années en plus. Pour prétendre à ces avantages, les plafonds de loyer imposés au bailleur sont plus faibles (au mètre carré) qu'en Scellier classique : 17,32 € pour la zone A, 12,04 € pour la zone B1 et 9,85 € pour la zone B2. Les futurs locataires quant à eux doivent répondre à certaines conditions de ressources, selon le nombre de personnes qui composent le foyer et la zone concernée.


Pour l'investisseur, le choix entre la formule intermédiaire ou classique doit bien sûr se faire dès la première année. “La sélection entre le Scellier et le Scellier intermédiaire dépend de l'emplacement de la résidence et des loyers du marché”, explique Sébastien le Goascoz, responsable produits au Comptoir Immobilier. “Par exemple à Paris, où le plafond de loyer se situe à 21,65 €/m², contre 17,32 € en intermédiaire, mieux vaut viser le Scellier classique.


Ce que l'investisseur perd en loyer s'il choisissait l'intermédiaire, il le récupérera difficilement avec les avantages fiscaux supplémentaires.


En revanche, sur une ville comme Brest où le plafond est à 12,31 €en classique contre 9,85 €en intermédiaire et avec un marché locatif réel qui se situe à 8,9 €, il vaut mieux choisir la fiscalité du Scellier intermédiaire.


En complément, il faut savoir qu'environ 90 % des contribuables sont éligibles au plafond de revenus établi dans le cadre du Scellier intermédiaire : le propriétaire est donc peu limité par ce critère.” En zone A par exemple, le plafond pour une personne seule se situe à 43 753 €, ce qui représente tout de même un revenu d'environ 3 600 € mensuel. Si le Scellier triomphe, rappelons qu'il cohabite jusqu'au 31 décembre de cette année avec le système Robien recentré, qui fonctionne, non pas sur la réduction d'impôt, mais sur le régime plus complexe de l'amortissement. Pour certains profils d'investisseurs, il peut se révéler plus profitable que le Scellier. “La loi De Robien reste toujours intéressante pour des contribuables qui se situent dans une tranche marginale d'imposition à 40 %, et disposant d'importants revenus fonciers”, détaille Sébastien le Goascoz. Ces investisseurs peuvent acter leur acquisition jusqu'au 31 décembre 2009.


Mais quelque soit le dispositif choisi, la sélection du bien se fait, plus que jamais, sur les fondamentaux.



Attention à l'emplacement


Les professionnels insistent sur ce point : si la loi Scellier a faitdisparaîtredes communes éligibles la zoneC, une grande partie d'entre elles sont remontées en zone B2. Le risque d'investir à un endroit où l'offre locative est déjà abondante – voire surabondante - ou alors sur un marché locatif morose, n'est donc pas du tout écarté. La meilleure solution pour éviter au maximum les risques consiste donc à revenir aux fondamentaux de l'immobilier – emplacement, qualité du bien, proximité des services et des transports- et d'étudier lemarché local. “ Il faut déterminer s'il s'agit d'unmarché de propriétaires ou de locataires, détaille Karine Giscard d'Estaing, responsabled'AngleNeuf, filiale de LCL spécialisée dans les transactions immobilières. “Puis connaître les flux migratoires, la démographie, savoir s'il s'agit


par exemple d'une ville étudiante... C'est la rencontre de ces différents éléments qui permet de prévoir le développement dumarché locatif d'une ville.” Les meilleurs produits éligibles au dispositif Scellier sont déjà massivement partis. Mais de bons investissements subsistent dans les programmes restant, à condition de bien étudier le marché.


“Un investisseur peut toujours acquérir un logement exceptionnel dans un secteur exceptionnel, dont les loyers du marché atteignent les plafonds fixés, mais ce n'est tout de même pas l'essentiel de l'offre, souligne Jean-Michel Ciuch, directeur des études et de l'observatoire immobilier du Crédit Foncier.


“L'investisseur peut s'intéresser aux queues de programmes, mais il devra faire d'abord son étude demarché, et ne pas hésiter à négocier le prix avec le promoteur.” Un bon moyen pour ne pas se tromper est de se rendre surplace,pour constater soi-même la qualité du bien et l'environnement immédiat.


La proximité des transports en commun, des commerces, et selon les locataires ciblés, des écoles ou d'une université, constituent toujours un plus. “Dans une commune, la différence entre deux biens se fait parfois à dix mètres, il faut chercher le produit dans la fourmilière, reprend Karine Giscard d'Estaing. En plus des facteurs objectifs, comme les espaces verts proches, les commerces ou les écoles, il y a l'appréciation subjective propre à chaque ville : certains quartiers sont plus ou moins bien cotés, sans que l'on sache exactement pourquoi.” Il faut également se renseigner auprès de la mairie pour connaître les projets d'urbanisme à moyen et long terme. Et bien sûr, s'assurer de la présence de locataires, en passant quelques coups de fils aux agences locales, et en prenant connaissance de l'économie et notamment du bassin d'emploi de la région.


Autant de précautions qui permettent d'éloigner les risques, mais pas de les écarter définitivement. L'investissement doit donc se réaliser dans un contexte de trésorerie confortable. “Il ne faut pas baisser son niveau de vie sous prétexte de réaliser une économie fiscale, prévient Karine Giscard d'Estaing. On peut certes investir en une fois jusqu'à 300 000 €, mais il faut pouvoir supporter l'acquisition. Il est important pour cela de se projeter à neuf ans minimum. Certains clients sont dans une logique d'investir pour que leurs enfants puissent récupérer le bien au bout. Mais il vaut mieux choisir un bon emplacement sans y faire entrer trop d'affectif, privilégier les éléments rationnels et concrets. Il faut aussi toujours bien intégrer son investissement dans son patrimoine global, notamment en prévision de la retraite, et bien caler le choix du produit à sa situation personnelle. Enfin, le prix auquel on achète et la valorisation au moment de la revente feront aussi la différence” conclut Karine Giscard d'Estaing. Scellier ou pas, la tendance est bien aux fondamentaux.



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