Bien acheter un logement à deux

Si les couples sont de moins en moins enclins à se marier, ils continuent à se former et à rêver d'être propriétaires. Reste que, selon leur statut juridique, certaines précautions s'imposent.

Bien acheter un logement à deux
Bien acheter un logement à deux

Mariage, Pacs ou concubinage, quel que soit le statut de votre couple, l'achat d'un logement à deux ne présente pas de difficultés particulières.


Mais tous les régimes n'offrent pas les mêmes droits.



Si vous êtes sur le point de réaliser un tel projet, vous avez donc intérêt à vous pencher sur le sort du logement en cas de séparation, de divorce, voire de décès de l'un des conjoints ou partenaires.


Car vous ne serez pas protégé de la même façon si vous êtes simple concubin, pacsé ou marié. À une époque où le mariage ne fait plus vraiment recette et où Pacs et concubinage sont de plus en plus fréquents, mieux vaut éviter les mauvaises surprises.



Cher mariage


Vous avez privilégié le mariage. Dans ce cas, vous disposez du statut le plus protecteur.


Encore faut-il savoir que selon votre régime matrimonial, vous ne serez pas protégé de la même façon. Vous n'avez signé aucun contrat de mariage ? Vous tombez alors automatiquement sous le régime de la communauté réduite aux acquêts (ou régime légal), comme 80% des couples qui se marient depuis le 1er février 1966.



Cela signifie que tous les biens acquis durant le mariage (autres que par donation ou héritage) sont communs, même s'ils sont le fait d'un seul conjoint. En revanche, tout bien acquis avant le mariage reste la propriété de celui qui en est propriétaire.


En cas de divorce, chacun récupère ses biens propres, et les biens communs sont partagés. Si vous avez acheté un logement en commun, vous pourrez par exemplevendre ce bien et vous en partager les bénéfices, ou encore racheter la part de l'autre pour le conserver. En cas de décès de votre conjoint, si le logement constitue votre résidence principale, vous pouvez demander à continuer de l'habiter durant au moins un an. Au-delà, vous disposez d'un droit de rachat prioritaire (attribution préférentielle) par rapport aux autres héritiers. Vous pouvez aussi décider que votre mariage s'établira sur les bases d'un contrat de mariage plus approprié. Par exemple, avec un régime de séparation de biens, vous conservez l'entière propriété de vos biens personnels, acquis avant ou pendant le mariage. Vous pouvez aussi acquérir des biens en commun, par exemple votre logement.


Un achat qui peut être réalisé par le biais de l'indivision (voir ce chapitre).


Ce régime est particulièrement approprié lorsque l'un des conjoints exerce une activité professionnelle comportant des risques. Ainsi, en cas de faillite, notamment, l'autre sera protégé contre toute action d'un créancier. Si vous optez pour ce régime, en cas de séparation, pas de souci, les biens de chacun sont parfaitement identifiés.


S'il existe des biens communs, ces derniers devront néanmoins faire l'objet d'une évaluation et d'un partage en fonction de l'apport de chacun à l'achat de ces biens. En cas de décès, une attribution préférentielle du logement familial peut être demandée. Autre régime possible : celui de la participation aux acquêts, un régimequi reste peu fréquent. Il ressemble comme deux gouttes d'eau au régime de la séparation.


Pendant le mariage, chaque époux est propriétaire de ses biens et les gère comme il l'entend. Les dettes de l'un n'engagent pas l'autre. Mais lors de la séparation ou du divorce, l'époux qui s'est le plus enrichi doit en faire profiter son conjoint, ce qui doit, bien entendu, être mesuré et peut donner lieu à de rudes discussions. En revanche, si l'un des époux s'est appauvri, il supporte, seul, les pertes. Reste un autre régime, le régime de la communauté universelle.


Dans ce cas, tous les biens qu'ils soient ou non détenus avant le mariage, deviennent communs et appartiennent à parts égales aux deux conjoints. En cas de divorce, mieux vaut toutefois prévoir une clause de reprise des apports pour limiter les effets de ce régime qui reste surtout valable lorsque le couple n'a pas d'enfants.


Entre mariage et concubinage : le Pacs Vous souhaitez conserver une certaine liberté tout en protégeant votre partenaire ?


C'est le Pacs qui semble le plus adapté. Il suffit de conclure un pacte avec votre partenaire.


Vous définissez ensemble le contenu du contrat et notamment le régime adopté pour les biens détenus en commun. Vous disposez de deux solutions, soit opter pour le régime légal de la séparation des biens, soit pour l'indivision.


Avec le Pacs, vous êtes en effet, depuis 2007, automatiquement soumis au régime de la séparation de biens de la même manière que les couples mariés qui choisissent ce statut. Votre partenaire comme vous-même conservez la propriété de vos biens. Vous pouvez en jouir comme bon vous semble, sans demander quoi que ce soit à l'autre. Si vous désirez acheter un logement en commun, vous pourrez utiliser le régime de l'indivision, régime que vous pouvez aussi choisir d'embléedans votre contrat de Pacs. Mais attention, tous les biens achetés en commun vous appartiennent de droit par moitié. Autrement dit, même si vous financez plus que votre partenaire, vous ne pourrez pas le faire valoir ensuite. En cas de séparation, le bien sera vendu et le prix obtenu partagé en deux. Avec le régime de l'indivision, vous restez cependant propriétaire des biens que vous avez acquis individuellement et antérieurement au Pacs, à condition qu'il en soit fait état dans le contrat.



Si le logement a été acquis en indivision, chacun peut en demander l'attribution préférentielle, comme dans le cas d'un couple marié. Ce qui permet à l'un ou l'autre de rester dans les lieux. À condition d'avoir de l'argent pour payer sa part à l'autre. Depuis le 1er janvier 2007, l'attribution préférentielle est de droit pour les couples pacsés. Si leurs acquis ont tendance à se rapprocher de ceux des couples mariés, les pacsés restent malgré tout des étrangers en matière de succession : ils ne peuvent hériter l'un de l'autre. Sauf s'ils rédigent un testament. Dans ce cas, les partenaires d'un Pacs sont totalementexonérés de droits de succession, comme les couples mariés. En cas de donation, ils disposent en outre d'un abattement de 79 533 €. Abattement qui peut toutefois être remis en cause lorsqu'il y a rupture du Pacs l'année de sa conclusion ou l'année suivante, sauf si cette rupture est liée au mariage ou au décès.



L'indivision pour les concubins


L'indivision est la seule façon pour les concubins d'acquérir un logement en commun. Avec cette solution, chaque concubin participe à l'acquisition du logement selon sa mise de fonds. Mieux vaut que l'acte d'acquisition soit le reflet de la réalité. Si, par exemple, un concubin apporte la majorité des fonds, alors que l'acte précise que l'achat s'effectue à parts égales entre les deux partenaires, gare aux discordes en cas de séparation ou aux foudres des héritiers en cas de décès. De même, le fisc peut avoir son mot à dire s'il considère que vous voulez échapper à la fiscalité applicable en cas de donation entre étrangers, d'autant que dans ce cas, ces droits s'élèvent à 60% ! L'indivision reste cependant rigide. En cas de discorde, mieux vaut se séparer bons amis et procéder à la vente du logement. Rien ne vous interdira non plus de racheter la part de l'autre pour conserver le logement. Reste que ce n'est pas si simple.


À défaut d'entente, le Code civil prévoit que nul ne peut être tenu de rester dans l'indivision.


Autrement dit, en cas de conflit, le juge peut ordonner le partage. Mais les concubins ne disposent pas du droit d'attribution préférentielle, comme pour les couples mariés ou pacsés. En cas de décès, si les concubins n'ont rien prévu, la part de celui qui décède revient à ses héritiers. Ces derniers auront la possibilité de faire vendre le logement pour récupérer leur héritage. Toutefois, si le couple a eu des enfants, le survivant pourra demander le maintien de l'indivision. Resteque pour assurer la protection du concubin survivant, le mieux est de le prévoir à l'avance.


Par exemple, en rédigeant une convention d'indivision au moment de l'achat du logement.


Elle vous permettra de fixer certaines règles et notamment de prévoir des clauses plus protectrices en cas de décès. Vous pourrez prévoir qu'au décès de l'un, l'autre pourra acquérir sa quote-part sans que les héritiers ne puissent s'y refuser. En l'absence d'une telle clause, sachez que vous n'aurez aucun droit sur la part de votre concubin décédé.


Vous pourrez même vous léguer, mutuellement, à condition de rédiger un testament, l'usufruit de vos parts, dans la limite de vos droits respectifs par rapport aux héritiers. Seul souci, vous n'éviterez pas les droits de succession: 60% après abattement de 1 500€.



Pourquoi pas monter une SCI ?


Par rapport à l'indivision, la SCI (société civile immobilière) offre certains avantages, mais son montage reste coûteux. Vous devrez en effet débourser des frais de fonctionnement (comptabilité, assemblées générales).


Comment ça marche ? Au lieu d'acheter votre logement en direct, vous créez une société qui acquiert le logement à votre place et dontvotre partenaire et vous-même détenez les parts à hauteur de votre mise de fonds. Avantage : en cas de séparation, la vente du logement par le biais de la SCI peut plus facilementêtre évitée que dans le cadre d'une indivision, car l'un ou l'autre peut racheter les parts.


En cas de cession, sachez que l'unanimité n'est pas requise, c'est la majorité qui l'emporte.


Elle avantage donc le concubin qui détient plus de la moitié des parts. En cas de décès, les parts vont aux héritiers, mais les statuts de la société peuvent prévoir une


clause d'agrément n'autorisant l'acquisition de parts qu'avec votre consentement ou celui de votre partenaire, si c'est lui qui vous survit. Il est également possible de prévoir un démembrement de propriété croisé. Dans ce cas, les concubins achètent par exemple 50% des parts en pleine propriété et 50% en usufruit. Mais attention : le démembrement de propriété croisé est une technique délicate, à manier avec précaution. Les conseils d'un avocat sont donc indispensables.


Une clause de tontine dans certains cas Un drôle de terme, la tontine, qui désigne tout simplement une clause insérée dès le départ dans l'acte d'acquisition. Vous achetez le logement en commun, en convenant que vous aurez la jouissance des lieux toute votre vie et qu'à la mort de l'un, l'autre deviendra automatiquementpropriétaire. Inconvénient : les concubins évincent les éventuels héritiers. En outre, cette solution a perdu de son intérêt au fil des ans. Car en cas de décès, si la valeurdu logement dépasse 76 000 €, les droits de succession seront calculés sur la totalité de la part reçue, au tarif maximum : 60% ! Il faut aussi savoir qu'en cas de séparation, la tontine peut poser problème. Car le concubin qui veut partir devra impérativement obtenir l'accord de l'autre pour rompre la tontine.



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