Augmenter l’offre foncière

Interview de Guy Nafilyan, président-directeur général de Kaufman & Broad.

Augmenter l’offre foncière
Augmenter l’offre foncière

Quelles sont, selon vous, les priorités pour sortir de la crise du logement ?


L’augmentation de l’offre foncière est déterminante pour sortir de la crise que nous connaissons. Le problème est essentiellement lié au fait qu’il n’y a pas assez de terrains administrativement constructibles. De plus, les collectivités locales bloquent les opérations en ne respectant pas les plafonds de densité prévus dans les PLU qu’elles ont pourtant votés. Quant aux propriétaires fonciers, ils refusent de vendre leur terrain, essentiellement pour des raisons fiscales. Le prix du foncier, déjà élevé, est renchéri entre autres par l’obligation de réaliser dans chaque programme des logements sociaux, dont le coût se répercute sur le prix des logements libres, et par l’empilement des réglementations qui augmentent les coûts de construction. Une tendance renforcée par le fait que l’Etat et les établissements publics qui en dépendent pratiquent une rétention foncière évidente ou cherchent à maximiser les prix de cession, empêchant de réaliser des logements à un prix accessible.


Quelles solutions permettraient de favoriser l’accession à la propriété ?


La première solution pour faire baisser le prix du foncier est de le rendre disponible. La décentralisation a laissé le pouvoir de construire aux maires. S’ils sont effectivement les mieux placés pour savoir localement quels terrains développer, ils doivent, sous le contrôle de l’Etat, élaborer leur PLU en tenant compte des problèmes de logement posés au sein d’une communauté de communes, et non pas à l’échelle de leur seule commune. L’intérêt général doit primer sur l’intérêt particulier. Les règles concernant les permis de construire doivent par ailleurs être simplifiées, la France étant l’un des pays d’Europe où les délais sont les plus longs pour obtenir une autorisation. Il faut également libérer les zones urbanisables à terme dans les PLU. Pour terminer, la fiscalité devra être plus favorable aux propriétaires fonciers qui vendent leur terrain constructible rapidement.


Faudra-t-il un dispositif d’investissement locatif pour succéder au Scellier en 2013 ? Si oui, sous quelle forme ?


Le marché du logement est multiple. Il faut construire en France des logements sociaux, des logements pour les accédants à la propriété, et des logements locatifs libres. Les compagnies d’assurances, dans les années 80, achetaient un certain nombre d’appartements à titre d’investissement et les louaient. Aujourd’hui, elles achètent essentiellement des bureaux, des locaux d’activité ou des centres commerciaux. Ce sont donc les Français qui, au travers de différents dispositifs fiscaux, ont remplacé ces investisseurs institutionnels. Pour inciter les particuliers, le prochain gouvernement devra évidemment proposer un nouveau dispositif, en le centrant uniquement sur les zones où les besoins en logement sont extrêmement importants, et plafonner les loyers en fonction des revenus des locataires, tout en laissant aux investisseurs privés une rentabilité suffisante. Pour être efficaces, l’ensemble des dispositions arrêtées devront être pérennes, car le marché immobilier a surtout besoin de stabilité.

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