Amortir fiscalement le prix d’acquisition

Interview de Christian de Gournay, président de Cogedim.

Amortir fiscalement le prix d’acquisition
Amortir fiscalement le prix d’acquisition

Quelles sont, selon-vous, les priorités pour sortir de la crise du logement ?


Pour moi, la priorité, c’est de construire moins cher des logements de qualité adaptés aux budgets des classes moyennes et modestes. Comment y parvenir ? D’abord par quelques mesures simples pour réduire les coûts de construction :


- faire un moratoire sur les réglementations techniques en arrêtant d’empiler les normes, pour faire en sorte de nous laisser travailler pendant cinq ans avec une réglementation stable ;


- limiter le nombre de places de parking par logement. Pourquoi ne pas généraliser la règle d’un seul parking par logement ? Quand on sait que certaines villes imposent 3 places de parking pour des logements de 4 ou 5 pièces, et que la construction d’une place de parking coûte entre 15 et 25 000 euros, on voit bien l’impact !


- réduire le coût du foncier : les collectivités publiques et leurs sociétés d’économie mixte peuvent donner l’exemple en déterminant dans leurs appels d’offre un prix fixe pour la charge foncière, avec en contrepartie un engagement du promoteur de vendre à prix maîtrisé un produit respectant une charte de qualité.


Et j’ajouterais volontiers une action énergique pour accélérer l’instruction des recours contentieux contre les permis de construire. En effet, les recours se sont multipliés ces dernières années, dont beaucoup, sans fondement, visent seulement à retarder les projets de construction.


Quelles solutions permettraient de favoriser l’accession à la propriété ?


Pour favoriser l’accession à la propriété des classes moyennes et modestes, certaines communes demandent déjà aux promoteurs de vendre à prix maîtrisé une certaine proportion de leur programme, tout en respectant une charte de qualité. Par la maîtrise des prix de vente, elles obtiennent nécessairement une régulation des prix du foncier.


Par ailleurs, par l’application du taux réduit de TVA, l’Etat a déjà créé une incitation à la vente en résidence principale de logements à prix de vente maîtrisé dans un périmètre de 500 mètres d’une zone de rénovation urbaine, dite zone ANRU. Cette mesure a montré son efficacité, et peut être étendue :


- d’abord en prorogeant la durée de validité de nombreuses zones ANRU qui arrivent en fin de période ;


- ensuite en généralisant l’application du taux de 7 % sur de nouveaux territoires, qu’on appelle les zones tendues, pour permettre l’acquisition d’une résidence principale à prix maîtrisé, et sous conditions de ressources de l’acquéreur.


Faudra-t-il un dispositif d’investissement locatif pour succéder au Scellier en 2013 ? Si oui, sous quelle forme ?


Il suffit de rappeler que depuis quinze ans, l’investissement locatif représente chaque année la moitié des réservations de logements neufs, pour comprendre que cette mesure est indispensable. Elle peut prendre la forme de ce qu’on appelle aujourd’hui le Scellier intermédiaire, qui cible mieux les locataires, parce que le loyer est plafonné à un niveau inférieur aux loyers du marché. Cette mesure pourrait aussi prendre la forme d’un amortissement fiscal du prix d’acquisition, comme l’étaient des dispositifs antérieurs, tels que le Périssol ou le Besson (à la différence de la réduction d’impôt qui caractérise le Scellier). On pourrait envisager alternativement de faire bénéficier l’investisseur particulier ou institutionnel d’un taux de TVA à 7 % (au lieu de le réserver à la seule acquisition en résidence principale) dans le périmètre des zones ANRU, et dans celui des zones tendues, comme proposé ci-dessus.

Service

Prenez rendez-vous avec un diagnostiqueur