Acheter son premier logement

Vous êtes jeune et préparez l'acquisition de votre premier logement ? Les taux de crédit ont beau baisser, ne signez pas les yeux fermés. Nos conseils pour dénicher la meilleure offre.

Acheter son premier logement
Acheter son premier logement

Vous êtes décidé à franchir le pas de l'accession à la propriété ? Assurément, le moment est bien choisi. Toutes les conditions sont, en effet, réunies : les prix des logements sont en baisse, les taux de crédit, aussi. Concernant les taux, “la baisse a permis, entre octobre 2008 et aujourd'hui,de resolvabiliser 55 % des emprunteurs exclus par le relèvement antérieur des taux”, affirme d'ailleurs Empruntis.com. Et n'oubliez pas qu'en souscrivant un prêt, vous bénéficiez du crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt.


Un avantage d'autant plus important que vous achetez un logement neuf. La loi de finances pour 2009 prévoit en effet une majoration du crédit d'impôt pour les logements neufs dotés de performances énergétiques supérieures à la réglementation. Dans ce cas, le crédit d'impôt est porté à 40 % des intérêts payés durant sept ans. C'est plutôt une bonne nouvelle. Il n'empêche que mobiliser la somme nécessaire à un achat immobilier reste un casse-tête, auquel se heurtent la plupart des acquéreurs qui achètent leur logement pour la première fois. Car malgré tout, le crédit coûte cher, surtout lorsqu'il est contracté sur une durée de 20 à 25 ans.


Comme c'est le cas pour Gaël et Maya, qui viennent de s'endetter sur 25 ans pour financer leur 65 m2 de 220 000 € à Ivry-sur-Seine, dans le Val-de-Marne. “Nous allons rembourser 1150 € par mois, alors qu'on payait jusqu'ici 1200 €de loyer. Certes, c'était un loft de 100 m2 à deux pas du métro, mais au moins, nous ne jetterons plus notre argent par la fenêtre”, raconte Maya, bien consciente qu'investir dans la “pierre” leur assure une sécurité qu'ils n'auraient pas avec leur location.


Encore faut-il, comme ce couple, bien préparer son projet d'acquisition. Par exemple, en faisant le tour des prêts les moins chers.


Car ce qui ne gâte rien, c'est que ces petits prêts sont généralement considérés comme partie intégrante de votre apport personnel.


Une piste indispensable pour mettre toutes le chances de votre côté et présenter à votre banquier le meilleur dossier possible.


Soignez votre apport personnel


Faites vos comptes. Quelle mise de départ pouvez-vous mobiliser ? Disposez-vous d'un livret A, d'un livret de développement durable, d'une épargne logement ? Sauf si votre dossier est en béton, votre banque vous demandera forcément de produire un apport personnel d'au moins 10 %. Vous le savez sans doute, compte tenu de la crise économique, elles sont plus pointilleuses qu'auparavant et préfèrent de loin les acquéreurs qui ont préparé leur projet. Plus votre apport sera élevé, moins vous représenterez un risque pour l'établissement de crédit.


Et meilleures seront les conditions qu'il vous proposera. Quoi qu'il en soit, si votre situation est modeste, sachez que votre mensualité de remboursement ne pourra excéder 30 % de vos revenus. Et si vous vous endettez moins, ce sera encore mieux. Établissez la mensualité que vous êtes en mesure de payer chaque mois en additionnant les revenus de votre famille et en en retranchant les éventuels crédits que vous remboursez par ailleurs (crédit voiture, à la consommation…) et vos frais fixes (nourriture, garde d'enfants, impôts…). Conservez également une marge de manoeuvre pour les dépenses imprévues. Une fois tous ces calculs effectués, il vous reste à déterminer la durée de votre crédit pour vérifier la somme que vous pouvez emprunter. Ainsi, en remboursant 1 000 € par mois, vous pouvez emprunter 130 300 € sur 15 ans, 157 400 € sur 20 ans ou 179 000 € sur 25 ans. Certes, allonger la durée de votre emprunt peut vous permettre d'acheter plus grand ou dans un quartier moins excentré, mais est-ce forcément raisonnable ? Vous devez, en effet, garder à l'esprit que plus le crédit est long, plus il coûte cher. Ainsi, sur 15 ans, le coût de votre crédit ne s'élèvera qu'à 49 700 € ; sur 20 ans, il passera à 82 600 €et sur 25 ans, à 121000 €.


Ça donne à réfléchir ! D'autant que les spécialistes du crédit sont formels : la durée de conservation d'un bien immobilier se situe en moyenne à 8/9 ans. Si vous revendez dans ce laps de temps, ayez en tête ce que vous aurez déjà remboursé et ce qu'il vous restera à payer à la banque. Raison de plus pour rechercher les sources de financement les moins chères.


Pistez les prêts pas chers


Évidemment, vous ne pourrez pas financer en totalité votre logement uniquement avec des petits prêts à faible taux d'intérêt.


Néanmoins, ceux-ci vous permettront de réduire le coût de votre crédit.



Le 1 % logement. Songez par exemple au prêt 1 % logement. Si vous êtes salarié d'une entreprise privée de 20 salariés et plus, votre employeur cotise au 1 % logement. De fait, vous avez la possibilité, en tant que primoaccédant, d'obtenir un prêt à l'accession.


Son montant n'est pas très élevé, mais il n'est pas non plus négligeable. Surtout si vous n'avez pas beaucoup d'apport personnel, puisqu'il entre dans sa constitution.


Il s'établit au maximum à 17 600 € en région parisienne, 14 400€dans les grandes villes et 11 200€ en zone rurale. Mais son taux est dérisoire : 1,5 % (hors assurance) et sa durée de remboursement peut aller de 5 à 15 ans. En outre, vous n'aurez aucun frais de dossier à payer. Pour solliciter ce prêt, vous devez vous adresser à votre employeur qui se chargera de votre demande ou qui vous dirigera vers le Cil (Comité interprofessionnel du logement) le plus proche de chez vous.



Le prêt à taux zéro. En tant que primo-accédant, vous pouvez également prétendre au prêt à taux zéro. À condition que vos ressources ne dépassent pas les plafonds fixés. Si vous êtes un jeune couple, vos revenus (revenu fiscal de l'année 2007 ou 2008, selon la date de la demande) ne doivent pas excéder 43750 €en région parisienne, sur la Côte d'Azur ou dans le Genevois, ou 31 588 € ailleurs. Si vous achetez du neuf, son montant peut désormais atteindre 100 % des autres prêts et 30 % maximum du coût total de l'opération (40 % dans les zones urbaines sensibles). Pour faire simple, un jeune couple peut emprunter 45 000 € en région parisienne, sur la Côte d'Azur ou dans le Genevois, montant ramené à 42 900 € dans les grandes villes et à 35 700 € dans les zones rurales. Autre exemple, si vous êtes une famille de quatre personnes, ces montants sont respectivement portés à 55 050, 47 700 et 40 350 €.


Cerise sur le gâteau, une majoration de prêt peut vous être accordé, uniquement si vous achetez un logement neuf, sous condition que l'opération bénéficie d'une aide de votre commune, de votre agglomération ou de votre département et que vous ne dépassiez pas, non plus, certains plafonds de ressources. La majoration peut atteindre de 10 000 à 15 000 € selon votre région d'habitation. Autre avantage, et non des moindres : depuis le 1er janvier, le prêt à taux zéro peut être majoré jusqu'à 20 000 €, dès lors que votre logement répond à des normes thermiques et de haute performance énergétique.



Les prêts de l'épargne logement. Vous avez eu la bonne idée d'ouvrir un plan ou un compte épargne logement ? Bien vous en a pris ! Vous pourrez ainsi profiter d'un prêt plus attractif que ceux du secteur bancaire.


Si vous disposez d'un Plan épargne logement (PEL) et que celui-ci est arrivé à échéance (au minimum 4 ans), vous pouvez emprunter jusqu'à 92000 €(le montant dépend cependant de l'épargne accumulée) à un taux de 4,20 % pour les plans souscrits à compter du 1er août 2003. Si votre plan est antérieur à cette date, par exemple, s'il a été souscrit à compter du 1er juillet 2000, le taux du prêt se situera à 4,97 %, ce qui ne le rendra pas particulièrement intéressant par rapport aux conditions proposées aujourd'hui pour les prêts du secteur libre. Le compte épargne logement (CEL) est plus attractif en termes de taux, puisque celui-ci s'établit à 3,50 % depuis le 1er août 2007, mais son montant est aussi moins élevé : 23000 €maximum. À noter que lorsque vous empruntez au titre de l'épargne logement, l'État vous verse une prime (1144€dans le cadre d'un CEL, 1525€ pour un PEL).



Pensez aux prêts aidés


Parmi ces prêts, il y a le prêt Pas (Prêt à l'accession sociale) qui est attractif, non pour ses taux (ils sont quasiment identiques à ceux des prêts du secteur bancaire), mais parce qu'il vous rend éligible à l'APL (Aide personnalisée au logement). Il peut, en outre, porter sur 100 % de l'opération d'achat et s'étaler sur 30 ans. Pour pouvoir y prétendre, vous devez toutefois être primoaccédant et respecter des plafonds de ressources.


Ainsi, si vous êtes un jeune couple résidence en région parisienne, vos revenus ne peuvent excéder 43750 €. Autre prêt dont vous pouvez bénéficier : le prêt Passfoncier, jusqu'alors réservé à la maison individuelle et qui vient d'être étendu, grâce à la loi sur le logement de Christine Boutin, aux logements collectifs.



Faites jouer la concurrence


Avec la baisse des taux, les conditions de crédit redeviennent très attractives.


“Au 15 février 2009, la plupart des barèmes affichent une baisse importante, parfois supérieure à un demi-point par rapport au 15 novembre 2008, souligne l'Anil dans son dernier indicateur des taux. De surcroît, la hiérarchie des taux est désormais rétablie, puisque les prêts à taux variables sont à nouveau moins coûteux que les fixes.”


Sur 15 ans, la plupart des banques proposent des taux inférieurs à 5 %. Parmi les plus compétitives en formule à taux fixe, La Banque Postale affiche 4,50 %, suivie par la Caisse d'Épargne et BNP Paribas qui, pour leur part, annoncent 4,70 %. Au Crédit Agricole et chez Cetelem, le taux minimal s'établit à 4,80 %, tandis qu'au Crédit Mutuel, il se situe à 4,85 %. Le Crédit Immobilier de France et le Crédit Foncier offrent, quant à eux, 4,95 %. Enfin, LCL Le Crédit Lyonnais traîne en queue de peloton, avec un taux de 5,60 %. Côté taux révisable, force est effectivement de constater que leurs conditions redeviennent attractives. Ainsi, certaines banques offrent des taux quasiment un point en dessous des prêts à taux fixe : quelque 3,40 % chez BNP Paribas, 3,50 % à la Caisse d'Épargne et au Crédit Immobilier de France. Reste que ces taux valent pour les meilleurs dossiers.


Pour être sûr de mettre toutes les chances de votre côté, faites jouer la concurrence et, pourquoi pas, adressez-vous à un courtier. Il vous fera gagner du temps… et surtout, de l'argent !



Service

Prenez rendez-vous avec un diagnostiqueur