Acheter dans le neuf en Yvelines et Seine-et-Marne

Vastes, naturels et relativement bien bâtis, les deux départements les plus étendus d'Île-de-France sont non seulement généreux en maisons, mais ils préparent en plus de grands projets d'avenir. Tour d'horizon.

Acheter dans le neuf en Yvelines et Seine-et-Marne
Acheter dans le neuf en Yvelines et Seine-et-Marne

Pancartes “À vendre” qui fleurissent sur les façades d'immeubles et téléphones qui sonnent moins souvent dans les bureaux de vente… tel est le décor de la planète immobilière, qui ne tourne plus à la même vitesse depuis la liquidation de la banque d'investissements Lehman Brothers aux États-Unis.


Et certains secteurs de la grande couronne francilienne ont été particulièrement affectés, en tout cas davantage que Paris et la petite ceinture. Est-ce dû à la crainte d'une nouvelle flambée de carburant ?


Au défaut de prêts-relais pour acquérir une maison, grande favorite dans les Yvelines et la Seine-et-Marne ? Ou à l'attente d'une baisse des prix ?



Des marchés qui se cherchent


Considérée comme la planche à logements neufs d'Île-de-France, la Seine-et-Marne a vu fondre son marché en 2008. Selon l'Adil 75, les ventes de biens neufs se sont repliées de 55 % et les mises en vente, de 60 %. Dans les Yvelines, les baisses sont moins lourdes: -35% de ventes et - 39 % de mises en vente. Le marché de l'ancien n'est guère plus vaillant depuis le 1er semestre, et les chiffres sur 2008 que publieront les notaires au cours du mois en diront long sur ce sujet. Les valeurs semblent résister, à l'instar de celles du neuf. “La rencontre entre les vendeurs, qui maintiennent leurs positions,et les acquéreurs,dans l'attente d'une baisse des prix,ne se produit pas”, constate Jean-Michel Hautebas, notaire à Tommery, en Seine-et-Marne. Son conseil est clair : “Les acheteurs ne doivent pas hésiter à visiter des biens pour formuler des contre-propositions.


C'est à eux de faire baisser les prix.”


Des signaux positifs sont tout de même apparus depuis le début de l'année. Certains bureaux de vente font preuve d'une plus vive animation, à laquelle le doublement du prêt à taux zéro n'est pas étranger. Le Passfoncier intéresse également les acquéreurs, comme en témoignent les 25 contacts en deux semaines recueillis par le programme de Kohr Immobilier, près de Nogent-le-Roi.


Aux Essarts-le-Roi, un autre promoteur, Marianne Développement, déposera un permis de maisons en Pass-foncier à l'été. En Seine-et-Marne, la Cil 77 (le 1 % logement) vient de signer de futurs projets avec les communes Cannes-Écluses, près de Monterault, Everly et avec la communauté d'agglomération Sénart Val-de-Seine, à côté de Melun.


À Dammarie-lès-Lys, une 2e tranche de maisons est à l'étude. Sur les 30 000 Pass-fonciers prévus cette année dans le plan de relance, 2 700 sont ancrés en Île-de-France.



Les Yvelines se renouvellent


L'OIN du sud. Tisser les contours d'une Sophia-Antipolis à la francilienne pour conforter le rayonnement régional à l'international : tel est le dessein que poursuit l'Opération d'intérêt national (OIN) Massy, Palaiseau, Saclay, Versailles, Saint-Quentinen-Yvelines. Dans le “78”, il s'agira de créer un pôle économique sur Versailles-Satory et La Minière, de l'autre côté de la vallée de la Bièvre. La communauté de communes Versailles Grand Parc envisage la construction de 900 logements par an. À Versailles, les valeurs neuves atteignent ainsi facilement 6 500 €/m2, comme celles du Carré d'Artois de Vinci Immobilier. Le collectif frôle 3 600 à 3 800 €/m2 à Fontenay-le-Fleury et s'élève à 5 000€/m2 à Buc, une commune de 6 000 habitants qui comporte 40 % de surface boisée. Saint-Quentin-en-Yvelines prévoit également 900 logements par an, dont 14 % en accession sociale et 33 % “libres”. Les ventes sur plans aux particuliers augmentent : 249 en 2008, au lieu de 153 en 2007. L'offre se situe surtout à Trappes, en pleine cure de renouvellement urbain, et un peu à Montigny-le-Bretonneux, plus résidentielle (Bouygues Immobilier et Estate Consultants). À Guyancourt, le groupe Gambetta a lancé des maisons de ville superposées, lauréates d'un appel à projet du Conseil général sur les formes innovantes.


L'OIN du nord. Le long de la vallée de la Seine, l'OIN Seine Aval a pour mission de gommer les rides industrielles et de redonner au fleuve son visage naturel. “Nous travaillons autant avec les villages que les villes.


À chaque fois, nous poursuivons une exigence de qualité en essayant ne pas reproduire le lotissement de base avec toiture à deux pentes et allées de tuyas. L'architecture peut se montrer sage, sans être banale”, confie Nicolas Samsoen, directeur général de l'Epamsa, l'Établissement public d'aménagement en charge du projet. Deux bâtisseuses à suivre : Mantes (1 000 logements prévus) et Achères (800 dans les cinq ans à venir). Pour adoucir les effets de la crise, Mantes-la-Jolie assume les intérêts, à hauteur d'un capital de 20 000 €, des prêts contractés par les bénéficiaires du PTZ (Prêt à taux zéro). Deux grands projets sont en gestation : l'écoquartier fluvial des Hautes-Garennes, entre Mantes et Rosny-sur-Seine, et la Zac Dunant-D'Estrées qui reliera au centre les quartiers neufs de Mantes Université et des Bords de Seine.


Achères termine la requalification réussie de son quartier de la gare. Des appartements livrés d'European Homes étaient disponibles à la fin février, alors que Nexity et le groupe Arc s'implantaient dans le centre.


La vente de 15 hectares de foncier vient d'être conclue avec Nexity pour un très important projet de bureaux.



L'hétérogène Seine-et-Marne


En Île-de-France, il se vend sept appartements contre trois maisons individuelles.


La tendance s'est longtemps inversée en Seine-et-Marne, avant de parvenir à 45 % de collectif et 55 % de maisons. Le département permet de trouver des maisons neuves abordables pour la région, entre 210 000 et 250 000 €. Parmi les opérateurs actifs, en maisons ou villas avec jardins, citons Bouygues Immobilier à Chanteloup, Les Sitelles à Mitry-Mory, Les Nouveaux Constructeurs à Fontenay-Trésigny, Servon Promotion Immobilier à Saint-Fargeau, First Avenue et Gill Promotion à Savigny-le-Temple, Nexity et le groupe Arc à Combs-la-Ville… Davantage prisée, une maison à Val d'Europe, près d'EuroDisney, conduit entre 300 000 et 700 000 € (CFH, Générale de Promotion, Sefri-Cime, European Homes…). Bénéficiant d'une bonne desserte, Brie-Comte-Robert, Pontault-Combaut et Chelles constituent la partie la plus dynamique du marché de l'ancien.


Des programmes neufs sont signés Bouygues Immobilier, France Pierre et Ogic à Fontainebleau.


Le sud et le centre-est conjuguent les inconvénients : éloignement de la capitale, manque d'autoroute comme à Braysur-Seine et à Provins, qualité médiocre du trafic ferroviaire… L'habitat est majoritairement pavillonnaire, le marché peu actif et les prix, faibles. Exception faite de Monterault, qui reconfigure sa “ville haute” avec le concours de l'Anru (Agence nationale pour le renouvellement urbain). L'opération a été enclenchée voilà sept ans et concerne 10 000 habitants. Dans la ville basse, où se trouve le centre historique, du résidentiel privé, notamment d'Icade, sort de terre dans la Zac Nodet où se construit un pôle de vie avec médiathèque et commerces.


Meaux demeure dans l'actualité pour son renouvellement urbain, assorti de TVA à 5,5 %. Sénart figure à la pointe des villes en devenir. L'an dernier, l'ancienne ville nouvelle n'a pas échappé au repli : 170 ventes, au lieu de 429 un an plus tôt.


La maison a été la plus touchée : 42 ventes contre 269 en 2007. Mais le début de l'année a vu se conclure 37 ventes, rien qu'en janvier, à raison de 15 maisons et de 22 appartements.


“Gardons-nous de conclusions hâtives, prévient Jean-Paul Trarieux, directeur Habitat de l'Epa Sénart. Ces ventes ont été réalisées par quatre opérateurs sur dix-sept, grâce à une politique commerciale agressive.


Pour attirer les primo-accédants, qui représentent le gros du marché,les trois fondamentaux sont le prix, le prix et le prix !



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