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3 questions à Pascal Brasseur - Directeur général de BNP Paribas Invest Immo

"L'investisseur doit d'abord se poser la question de ses besoins"

3 questions à Pascal Brasseur - Directeur général de BNP Paribas Invest Immo
3 questions à Pascal Brasseur - Directeur général de BNP Paribas Invest Immo

Indicateur Bertrand : Une petite surface représentet- elle systématiquement un meilleur investissement ?


Pascal Brasseur : Si l'on s'en tient aux généralités, on peut dire que plus la surface est petite, meilleure est la rentabilité locative. Cela dit, la première question que l'investisseur doit se poser n'est pas celle de la surface, mais plutôt celle de ses besoins. Le choix de son investissement est lié à l'analyse de sa situation personnelle : souhaite-t-il occuper le logement plus tard ? souhaite-t-il un complément de revenus pour la retraite ? souhaite-t-il optimiser sa fiscalité ? Un exemple concret : un acquéreur de 40 ans qui investit en vue de sa retraite, vingt ans plus tard. Souhaitet- il aller y habiter à ce moment là ou au contraire le revendre ? En fonction de la réponse qu'il apporte à cette question, il n'investira ni au même endroit, ni dans le même type de bien.


I. B. : Les appartements familiaux répondent-ils à une demande sur le marché locatif ?


P. B. : La majorité des biens sur le marché est composée de petites surfaces et c'est le reflet de la demande. Cela dit, nous sommes l'un des pays européens où le taux de propriétaires est le plus faible : le besoin de grands logements sur le marché locatif est donc réel. Cependant, la rentabilité locative faciale des grands appartements reste moins importante. De plus, le risque locatif est moins "dilué" sur une grande surface que sur trois studios par exemple. Il y a en effet peu de probabilités que les locataires de ces studios changent ou qu'ils soient vacants tous les trois en même temps. En revanche, les appartements familiaux bénéficient en général de locataires plus stables et affichent donc des taux de rotation plus faibles, ce qui entraîne moins de travaux de remise en état, etc.


I. B. : Que doit prendre en compte l'investisseur, notamment dans le financement de son projet ?


P. B. : Comme on l'a dit, il doit d'abord savoir quel est l'objectif de son investissement. Ensuite, il doit se demander quel type de risque il accepte de prendre et pour finir, il doit se poser le problème du type de crédit à souscrire pour financer son investissement et des différents leviers fiscaux qu'il peut faire jouer ou pas. Par exemple, un crédit in fine s'adresse plutôt à un investisseur possédant déjà un patrimoine, car il permet de générer plus de déficit et donc de défiscalisation. Pour l'investisseur en phase de constitution d'un patrimoine, mieux vaut opter pour un crédit amortissable et se demander quel effort d'épargne peut être fait chaque mois, en prenant en compte le loyer perçu, mais sans oublier d'en retirer les frais divers. Même questionnement par rapport au taux fixe ou variable, ce dernier étant souvent moins cher. Nous proposons aujourd'hui aux investisseurs des financements à taux variable, mais dont l'échéance reste fixe ou varie en fonction d'un indice comparable à l'évolution des loyers, afin qu'ils puissent maîtriser leur budget.


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