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3 QUESTIONS À Michèle Lambert, Spécialiste immobilier, groupe Crédit du Nord

Indicateur Bertrand: Que signifie une bonne rentabilité dans le neuf?

3 QUESTIONS À Michèle Lambert, Spécialiste immobilier, groupe Crédit du Nord
3 QUESTIONS À Michèle Lambert, Spécialiste immobilier, groupe Crédit du Nord

Michèle Lambert : Dans le neuf, il faut s'attendre à un rendement de 3,5 à 4% maximum. Avancer un chiffre supérieur serait déraisonnable. Pour calculer la rentabilité d'un investissement, il faut prendre en compte le prix d'achat du bien, mais aussi les charges prévisionnelles. Notons qu'elles auront tendance à augmenter si le bien est en copropriété et la gestion, confiée à un tiers. Puis, il faut estimer les loyers en fonction des tarifs pratiqués sur le marché local.


I. B. : La petite surface est-elle plus rentable que la grande ?


M. L.: Le rendement brut et immédiat de la petite surface est effectivement plus important, car globalement elle se loue plus cher qu'une grande surface. Mais il ne faut pas oublier qu'elle s'achète aussi plus cher au mètre carré qu'un appartement plus grand. Et le turnover, forcément plus important pour un studio, impacte la rentabilité du


propriétaire-bailleur, qui aura toujours quelques petits travaux à effectuer entre deux locataires. Le turnover augmente aussi le risque de vacance locative. En comparaison, le grand 2-pièces ou le petit 3-pièces offrent des avantages: très demandés sur le marché, c'est celui dont on se sépare le moins facilement.


Un locataire célibataire qui se met en couple peut y rester jusqu'à l'arrivée du premier enfant. Une fois les enfants partis, les couples reviennent vers ce type de biens.


I. B. : Comment garantir au maximum son rendement ?


M. L. : Avant tout, l'investisseur doit se prendre en charge! Cela signifie se rendre sur place et voir le bien qu'on lui propose, vérifier lui-même que celui-ci se trouve bien à 5 minutes du coeur de ville, se renseigner sur Internet pour connaître la demande locative et vérifier que le logement va bien se louer au prix annoncé... Aujourd'hui, la confiance aveugle n'est plus de mise. Le neuf est encore trop souvent acquis par des personnes qui ne regardent pas le bien immobilier, mais ne voient que la fiscalité attractive. Or, cette dernière n'est qu'une“cerise sur le gâteau”.


On a l'habitude de dire que l'emplacement, l'emplacement et l'emplacement sont les trois premiers critères de choix dans l'immobilier. L'emplacement est certes primordial, mais j'ajouterais aussi la demande locative locale et les objectifs personnels.


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