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3 questions à Gilles Hautrive - Directeur général des Espaces Immobiliers BNP Paribas

"Ces marchés offrent une des meilleures rentabilités"

3 questions à Gilles Hautrive - Directeur général des Espaces Immobiliers BNP Paribas
3 questions à Gilles Hautrive - Directeur général des Espaces Immobiliers BNP Paribas

Indicateur Bertrand : Quels conseils donnez-vous à un investisseur dans le locatif ?


Gilles Hautrive : Tout investisseur doit se poser trois questions : y-a-t-il des locataires potentiels et une bonne desserte sur le secteur ? Ma démarche est-elle patrimoniale ou une réponse au logement d'un parent ? Quelle est son incidence sur ma fiscalité ?


I. B. : Qu'en est-il de Saint- Denis et de Saint-Ouen ?


G. H. : Le marché locatif est bien en place, soutenu par une formidable desserte et les zones d'emploi que sont la Plaine Saint-Denis et Roissy-Charles de Gaulle. Pôle important d'activités d'Ile-de-France, Roissy présente la particularité de proposer beaucoup d'emplois sans logements sur son périmètre, ce qui n'est le cas ni de La Défense ni de Marne-la-Vallée qui concilient activités et habitat. En terme de rentabilité, peu de villes de première couronne affichent comme Saint-Denis et Saint-Ouen des produits immobiliers aux alentours de 3 000 €/m2, à part Montreuil et Nanterre qui est 10 % plus cher. Les valeurs locatives montent jusqu'à 16 € le 2-pièces, 14,50/15 € le 3-pièces et 13 € le 4-pièces. C'est l'une des meilleures rentabilités, de 5 % avant impôt, alors que Rennes, Nantes, Bordeaux ou Lyon ont des rendements de 3,50 à 4,20 %.


I. B. : A qui conseillez-vous le Robien dit "recentré" ou le Borloo ?


G. H. : Si l'investisseur souhaite revendre au bout de dix ans, je conseille le Robien dont l'amortissement sur 50 % du bien s'achève après neuf ans. Ce dispositif donne en plus le droit de loger ascendants et descendants. Le Borloo, lui, le permet après une carence de trois ans, mais suspend l'avantage fiscal. Son atout est la poursuite de l'amortissement pour deux fois trois ans, ce qui équivaut à 65 % du bien après quinze ans. Il offre aussi une déduction forfaitaire des revenus locatifs de 30 % pour charges, ce qui est un cadeau car les charges ne sont jamais de ce montant-là. C'est donc une valeur de fond de portefeuille à conserver comme complément de retraite. En contrepartie du Borloo, l'investisseur doit choisir un locataire respectant un plafond de ressources dans les conditions requises par les assureurs pour la couverture "loyers impayés" que je conseille de souscrire.


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