3 QUESTIONS À Fabrice Rosset, Président du directoire d'Adomos

Mieux vaut une faible mensualité permettant toujours d'être à l'aise

3 QUESTIONS À Fabrice Rosset, Président du directoire d'Adomos
3 QUESTIONS À Fabrice Rosset, Président du directoire d'Adomos


Indicateur Bertrand: En tant que spécialiste de l'investissement locatif et des montages financiers, pouvez-vous nous éclairer sur le dispositif Scellier ?


Fabrice Rosset : Ce dispositif fonctionne très bien. Nous avons doublé notre chiffre d'affaires au premier semestre 2009 par rapport à 2008. Il y a cinq ou six ans, les investisseurs étaient souvent jeunes. Aujourd'hui, ils sont de toutes catégories. Leur budget moyen tourne autour de 150 000 € en banlieue parisienne et autour de 110 000€ dans les grandes villes de province comme Montpellier, Grenoble…En résidence avec services, ce budget est ramené à 90 000 €, compte tenu du remboursement de la TVA.


Mais, il nous arrive de réaliser des montages supérieurs au plafond de 300 000 €. L'investissement locatif a indéniablement retrouvé des couleurs, notamment avec le Scellier, d'autant que, parallèlement, les taux de crédit ont beaucoup baissé, ce qui permet d'obtenir un taux de rendement interne (TRI) pouvant dépasser les 10%.


I. B. : Quelles sont les astuces pour bien financer son investissement locatif aujourd'hui ?


F. R. : L'investisseur doit absolument se positionner sur des programmes dont le prix est “acte en main”. Ainsi, il n'aura pas à sortir les frais de notaire, qu'il pourra intégrer dans le crédit et donc rembourser en douceur. Pour éviter de malmener sa trésorerie, l'investisseur doit aussi s'intéresser aux intérêts intercalaires qui sont à payer s'agissant, en matière de logement neuf, d'un déblocage des fonds par échelonnement.


Selon que le promoteur a provisionné ou pas ces intérêts, l'investisseur pourra ou non les intégrer dans son financement.


À défaut, il est aussi possible de demander un différé d'amortissement avec, si la banque est d'accord, une franchise totale des intérêts.


I. B. : Conseillez-vous le crédit in fine à votre clientèle ?


F. R. : Le prêt in fine est généralement associé à un produit d'épargne qui doit générer suffisamment pour que l'investisseur soit en mesure de rembourser sans souci à la fin de son prêt. C'est un crédit qui génère beaucoup de frais et qui n'est à conseiller qu'à des contribuables très fortement imposés, dégageant déjà des revenus fonciers et maîtrisant bien les produits financiers.


Pour la plupart des investisseurs, je conseille le prêt amortissable classique. Et cela, sur la durée la plus longue possible. Un crédit sur vingt-cinq ans pour un jeune de 30 ans me paraît tout à fait adapté. Il vaut toujours mieux une mensualité faible, qui permet d'être à l'aise. Dans ce cas, une formule à taux fixe sur sept à dix ans qui devient révisable ensuite avec un cap, offre plus de souplesse.



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