3 questions À Christine Vassal-Largy

Cabinet de conseil en gestion de patrimoine Thesaurus

Indicateur Bertrand: Les rentabilités sont-elles plus intéressantes en 2009 ?
Christine Vassal-Largy: Si l’on considère la rentabilité nette en intégrant en plus l’économie d’impôts, les résultats sont intéressants cette année, car l’effort fiscal du Scellier et du nouveau LMNP sont importants. Il est possible d’investir 100 000 €, de récupérer 25 000 € d’économie d’impôt, et encore 19 600 € de TVA dans le cadre d’un investissement en résidence avec services. On peut aussi placer la TVA, si la banque ne la demande pas pour rembourser le crédit. La rentabilité est plutôt générée par la stagnation des prix du foncier, qui permettent aux promoteurs de servir de meilleurs rendements. Attention, tout cela ne veut pas dire que l’opération ne coûte rien. Cependant, l’effort d’épargne pour un investisseur cette année est moins important que l’an dernier.

I.B. : Peut-on garantir sa rentabilité ?
C.V.-L. : La première garantie de rentabilité reste d’avoir fait un choix cohérent. Si on investit sur un marché où il n’y pas de demande locative, on risque de ne pas encaisser de loyers et au pire, la requalification fiscale, car un appartement acheté en Scellier doit être occupé dans les 12 mois. Les assurances permettent de pallier à une carence ou à une vacance, mais elles ne durent qu’un temps. De plus, si le bien est mal situé, son propriétaire ne peut pas espérer le revendre au prix où il l’a acheté. Il vaut donc mieux revenir aux basiques pour choisir son bien, en se fiant à l’emplacement et à la qualité. Le placement immobilier comporte toujours un risque, mais l’investisseur dispose d’outils pour réaliser une opération cohérente. Dans le cas d’un investissement en résidence avec services, la rentabilité va vraiment être assurée par la qualité de l’exploitant. C’est un métier qui ne s’improvise pas, il faut le choisir avec soin et toujours se méfier des rentabilités délirantes, à 7,8 %.

I.B. : Pour plus de rentabilité, il vaut mieux investir dans une petite ou une grande surface ?
C.V.-L. : Il est sûr qu’une petite surface est plus rentable, mais la vraie question à se poser est de quoi a-t’on besoin à l’endroit où des logements sont construits. J’ai déjà vu par exemple des T1 situés à 40 minutes du centre-ville d’Aix-en-Provence, alors que es locataires ciblés sont des célibataires ou des jeunes couples, qui préféreront loger directement au centre-ville. Avant d’acheter, le futur propriétaire-bailleur doit s’assurer qu’il répond à un besoin local.

3 questions À Christine Vassal-Largy
3 questions À Christine Vassal-Largy

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Indicateur Bertrand: Les rentabilités sont-elles plus intéressantes en 2009 ?


Christine Vassal-Largy: Si l’on considère la rentabilité nette en intégrant en plus l’économie d’impôts, les résultats sont intéressants cette année, car l’effort fiscal du Scellier et du nouveau LMNP sont importants. Il est possible d’investir 100 000 €, de récupérer 25 000 € d’économie d’impôt, et encore 19 600 € de TVA dans le cadre d’un investissement en résidence avec services. On peut aussi placer la TVA, si la banque ne la demande pas pour rembourser le crédit. La rentabilité est plutôt générée par la stagnation des prix du foncier, qui permettent aux promoteurs de servir de meilleurs rendements. Attention, tout cela ne veut pas dire que l’opération ne coûte rien. Cependant, l’effort d’épargne pour un investisseur cette année est moins important que l’an dernier.



I.B. : Peut-on garantir sa rentabilité ?


C.V.-L. : La première garantie de rentabilité reste d’avoir fait un choix cohérent. Si on investit sur un marché où il n’y pas de demande locative, on risque de ne pas encaisser de loyers et au pire, la requalification fiscale, car un appartement acheté en Scellier doit être occupé dans les 12 mois. Les assurances permettent de pallier à une carence ou à une vacance, mais elles ne durent qu’un temps. De plus, si le bien est mal situé, son propriétaire ne peut pas espérer le revendre au prix où il l’a acheté. Il vaut donc mieux revenir aux basiques pour choisir son bien, en se fiant à l’emplacement et à la qualité. Le placement immobilier comporte toujours un risque, mais l’investisseur dispose d’outils pour réaliser une opération cohérente. Dans le cas d’un investissement en résidence avec services, la rentabilité va vraiment être assurée par la qualité de l’exploitant. C’est un métier qui ne s’improvise pas, il faut le choisir avec soin et toujours se méfier des rentabilités délirantes, à 7,8 %.



I.B. : Pour plus de rentabilité, il vaut mieux investir dans une petite ou une grande surface ?


C.V.-L. : Il est sûr qu’une petite surface est plus rentable, mais la vraie question à se poser est de quoi a-t’on besoin à l’endroit où des logements sont construits. J’ai déjà vu par exemple des T1 situés à 40 minutes du centre-ville d’Aix-en-Provence, alors que es locataires ciblés sont des célibataires ou des jeunes couples, qui préféreront loger directement au centre-ville. Avant d’acheter, le futur propriétaire-bailleur doit s’assurer qu’il répond à un besoin local.



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