Le grand jour est arrivé, le promoteur vous a remis les clés de votre logement neuf. Vient désormais le temps de le louer pour en assurer la rentabilité. Que vous ayez investi grâce à un dispositif de défiscalisation (Loi Pinel, LMNP…) ou sans, la démarche pour louer son logement neuf est sensiblement identique. Explications.
Étape n° 1 pour louer son logement neuf : fixer le loyer
Pour définir le loyer avant une première mise en location, vous devez réaliser une étude du marché locatif. À combien sont affichés les logements neufs identiques au vôtre situés dans les alentours ?
Si le bien se trouve à Paris, vous devrez respecter un encadrement des loyers. De même si vous avez acheté votre logement neuf sous le sceau d'un dispositif de défiscalisation (Loi Pinel notamment). Si votre bien se trouve dans une zone détendue, donc libre, le loyer est fixé en fonction de plusieurs critères :
- la proximité du centre-ville, des services, des commodités, des transports en commun…
- la présence et la qualité des équipements du logement
- les prix affichés dans le secteur
Gardez en tête qu'il vaut mieux être légèrement en dessous du prix du marché pour trouver rapidement un locataire et le garder !
Étape n° 2 pour louer son logement neuf : la recherche de locataire
La recherche du locataire est évidemment indispensable à la mise en location d'un logement neuf. Mode d'emploi si vous décidez d'assumer seul :
- Rédiger une annonce à destination de vos futurs locataires : cette annonce devra comporter un maximum de détails (superficie, nombre de pièces, équipements présents dans le logement, annexes comme un garage, un parking, une cave…, mention des espaces extérieurs, du loyer, des charges, sans oublier les informations sur le secteur). Plus vous donnerez de détails, plus vous filtrerez les potentiels locataires pour ne pas perdre de temps avec d'inutiles visites.
- Mettre l'annonce en ligne : internet est aujourd'hui le support le plus utilisé par les locataires pour rechercher leur future location.
- Filtrer les candidatures des locataires : avant même de proposer une visite aux locataires intéressés, assurez-vous que leurs revenus atteignent trois fois le montant du loyer et/ou qu'ils ne dépassent pas les plafonds imposés par certains dispositifs de défiscalisation comme le dispositif Pinel si vous souhaitez bénéficier de l'assurance loyer impayé.
- Faire visiter : donnez rendez-vous aux potentiels locataires dans le logement neuf pour qu'ils puissent le visiter. En fin de visite, demandez au locataire qu'il vous remette son dossier de location. Les plus sérieux l'auront avec eux et pourront ainsi vous le donner en main propre.
- Contacter le locataire choisi pour lui annoncer la bonne nouvelle : vous avez décidé de lui remettre les clés de votre logement neuf.
Étape n° 3 pour louer son logement neuf : l'entrée dans les lieux du locataire
Vous avez sélectionné votre locataire, reste donc quelques formalités administratives à respecter avant l'entrée dans le logement. La première ? Rédiger le bail à l'aide des informations contenues dans le dossier de location remis par votre locataire. Une fois complet, envoyez-lui le bail pour qu'il en prenne connaissance.
Contactez ensuite votre locataire pour fixer avec lui une date de signature du bail. Une fois les documents signés, procédez à un minutieux état des lieux d'entrée en passant en revue le logement neuf, ses annexes et ses équipements. Tout doit être consigné sur l'état des lieux pour éviter les futurs litiges. Enfin, vous pouvez remettre ses jeux de clés à votre locataire et le laisser emménager tranquillement.
Bon à savoir : que vous louiez votre logement neuf en location meublée ou en location vide, vous avez l'obligation de joindre au bail certains diagnostics. Il s'agit du DPE (Diagnostic de performance énergétique) et de l'ERNMT (État des risques naturels, miniers et technologiques).
Étape n° 4 pour louer son logement neuf : les assurances
Un propriétaire averti en vaut deux : pour éviter les mauvaises surprises, assurez votre logement neuf autant que possible. Vous devez ainsi souscrire une responsabilité civile et, en option, une assurance propriétaire non occupant.
Cette dernière vous couvre en cas de sinistre pendant une période de vacance locative. Il est également recommandé de contracter une garantie loyers impayés, une GLI, qui prendra le relais en cas de défaut de paiement du locataire et/ou de détériorations dans le logement neuf.
Étape n° 5 pour louer son logement neuf : la déclaration des revenus locatifs
Toutes les sommes perçues dans le cadre de votre investissement locatif doivent être annuellement déclarées à l'administration fiscale. Elles sont soumises à l'impôt sur le revenu. Le type de bail (loué ou vide) détermine le régime fiscal appliqué.
Enfin, un dernier conseil : veillez à entretenir une relation de confiance avec votre locataire. Quelques mots échangés, un contact pour savoir si tout se passe bien, une relance orale en cas d'impayé… participent à un climat locatif serein.
