Calculer la plus value de votre investissement dans le neuf

08/06/2011

Loin des fluctuations des placements boursiers, l'immobilier permet de se constituer progressivement un patrimoine. Comment calculer la rentabilité ou plus-value de votre investissement dans un logement neuf ?

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En estimant la rentabilité que va vous rapporter votre investissement locatif, vous devez toujours prendre en compte deux données : d'une part, la rentabilité locative, c'est-à-dire le rapport entre le prix d'acquisition et le loyer que vous allez en retirer, d'autre part, le rendement en capital, c'est-à-dire la plus-value à terme, que vous réaliserez lors de la revente de votre bien. Ces deux éléments constituent le rendement global de votre investissement et n'auront pas forcément la même importance à vos yeux, en fonction des objectifs que vous poursuivez.

Investissement locatif : plus-value nette ou brute ?

Les taux de rentabilité annoncés par les professionnels sont des pourcentages bruts, faciles à calculer, puisqu'il suffit de diviser le loyer annuel par le prix d'achat. Ce simple calcul permet de faire une première sélection et d'évaluer si le logement proposé se situe dans la fourchette haute des biens proposés, mais guère plus. Car les rentabilités brutes sont aussi éloignées de la rentabilité véritable que votre salaire brut l'est de votre chèque de paie. De la rentabilité locative brute, vous devez déduire tous les frais induits par l'achat immobilier - frais de notaire, de copropriété, de syndic - sans oublier la fiscalité qui frappe cette catégorie de placements, une fois les éventuels dispositifs d'incitation fiscale épuisés.

La rentabilité de l'immobilier neuf

Lorsqu'un investissement locatif affiche une rentabilité autour de 4 % dans le neuf, et de 8 % dans l'ancien, sachez donc qu'il s'agit de rentabilités brutes, qui seront inférieures, une fois toutes les charges déduites, d'environ 20 % dans le neuf - où les frais de notaire sont intégrés au prix de vente du logement - et 30 % dans l'ancien. De plus, les offres les plus intéressantes dans le neuf utilisent parfois une astuce qui consiste à faire entrer dans le calcul de la rentabilité les avantages des dispositifs de défiscalisation. Enfin, en investissant dans le neuf vous êtes sûrs d'avoir un logement qui répond parfaitement aux normes et labels en vigueur, lequel ne nécessitera pas de frais de travaux ou d'entretien avant longtemps.

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