Comment investir dans l’immobilier neuf sans apport ?

CARTE INTERACTIVE. Quelle est la marche à suivre ? Les arguments à mettre en avant ? Les profils les plus avantagés ? Mode d’emploi.

Comment investir dans l’immobilier neuf sans apport ?
Comment investir dans l’immobilier neuf sans apport ?

Et pourquoi ne pas devenir propriétaire bailleur dans le neuf… même sans apport. Avec les niveaux actuels des taux de crédit immobilier et la mise en place, depuis deux ans, du dispositif d’investissement locatif Pinel (voir vidéo), la possibilité d’obtenir un prêt avec peu d’apport pour ce type d’opération devient de plus en plus courante, comme l’indique le Crédit Foncier dans une étude publiée le 27 septembre 2016. "Le mouvement de baisse des taux enregistrée depuis plusieurs années incite les investisseurs à davantage augmenter la part financée : de 94 % en 2010 à 98 % en 2016", indique Nicolas Pecourt, porte-parole du Crédit Foncier.


La possibilité d’obtenir un emprunt à 110 %, c’est-à-dire comprenant le financement des frais de notaires et des garanties, est désormais plus accessible. "En 2016, en moyenne le financement porte sur un montant de 160 000 euros pour un bien d’une valeur moyenne de 164 000 euros", souligne Nicolas Pecourt. Encore faut-il respecter certaines conditions et faire preuve d’ingéniosité.


"L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement"


Tout d’abord, ne pas déroger à sacrosainte règle immobilière du lieu d’implantation du programme. L’investissement locatif suppose que l’emplacement choisi permettra une vacance locative minimum. Un point important si l’on compte sur un prêt à 110 %. Les logements sont-ils à proximité des transports ? D’une école ? De commerces ? Le cadre de vie est-il agréable ? Autant de questions auxquels il faudra trouver des réponses devant son banquier.


"La mixité du parc immobilier est également très importante", indique Cécile Roquelaure, chargée d’études pour le courtier en crédit immobilier Empruntis. "Si le particulier achète dans une zone où il n’y a que des programmes en Pinel, le banquier risque de prendre peur." Le laboratoire de l’immobilier publiait d’ailleurs une liste des villes à risque (voir carte ci-dessous) le 15 septembre 2016. Des marchés détendus, où la vacance locative peut s’avérer élevée.


 


L’art de la mise en concurrence


L’acquéreur aura par ailleurs tout intérêt à mettre en concurrence les différents établissements bancaires. "Sur ce type d’opération, chaque banque à sa politique et sa façon de calculer les risques et bénéfices pour son établissement."


Certaines prendront en compte les charges liées à l’investissement locatif par rapport aux revenus du demandeur pour déterminer l’offre possible. D’autres non. En la matière, aucune règle fixe n’existe. C’est en faisant le tour des établissements que les emprunteurs trouveront le meilleur financement voire le meilleur taux.


Avantage aux propriétaires… mais pas que


Quant à la situation financière idéale, à en juger par les données du courtier Empruntis, les profils investisseurs sont à 74 % en couple avec des revenus avoisinant les 7 632 €/mois. Une estimation proche des données du Crédit Foncier qui note un revenu annuel médian de 69 300 € (environ 5 775 €/an). "Qui plus est, l’âge ne semble pas être un critère discriminant", ajoute Nicolas Pecourt.


La banque spécialisée dans le secteur immobilier enregistre près de 25 % d’investisseurs âgés de 30 à 40 ans, 34 % de 40 à 50 ans et 35 % de plus de 50 ans. Bien souvent, les banquiers apprécient que l’emprunteur soit déjà propriétaire d’un bien immobilier, "que le crédit soit en cours ou non", précise Cécile Roquelaure.


Quelques euros de côté


Enfin, l’idéal pour le demandeur est d’avoir de côté l’équivalent d’un an de loyer, afin de rassurer l’établissement prêteur. Le projet d’investissement locatif, accompagné d’une renégociation de crédit immobilier souscrit dans une autre banque, peut également rendre un dossier très attractif pour un banquier.


Sans oublier la traditionnelle bonne tenue des comptes, essentielle pour un emprunt important. Généralement, les établissements bancaires consultent les relevés des trois derniers mois. Mieux vaut avoir liquidé d’ici là les petits crédits passés qui donnent toujours une mauvaise impression lors d’un premier rendez-vous.