Comment investir dans l’immobilier neuf sans apport ?

Impossible il y a encore quelques années, investir dans l'immobilier neuf sans apport est aujourd'hui parfois possible. Appuyés par les aides de l'État, comme le Prêt à Taux Zéro pour l'achat d'une résidence principale ou la loi Pinel pour un investissement locatif, les emprunteurs peuvent parfois obtenir un financement à 110 %, incluant les frais de notaire.

Comment investir dans l’immobilier neuf sans apport ?
Comment investir dans l’immobilier neuf sans apport ?

Mettre toutes les chances de votre côté pour investir dans l'immobilier neuf sans apport

Commençons par une clarification : acquérir un logement neuf sans apport signifie solliciter un crédit immobilier finançant à 100, voire 110 %, le montant du bien.

Les banques demandent généralement à leurs clients un apport de 10 % du coût global de l'opération pour financer les frais de notaire, les garanties… Mais il est erroné de penser que les banques ne sortent jamais de ce modèle et qu'il est impossible d'emprunter sans apport personnel.

Il faut cependant comprendre que les organismes bancaires sont frileux. Ils souhaitent obtenir toutes les garanties que leur client va rembourser le crédit immobilier contracté. Vous devez donc lui présenter un solide dossier, sans apport certes, mais solide. Sachez que la banque analysera votre situation financière des trois derniers mois en détail.

Prêt immobilier sans apport : comment convaincre la banque ?

  • Apportez-lui la garantie d'un contrat de travail (et donc de revenus) sécurisé,
  • démontrez-lui que vos comptes sont sains et sans découvert depuis plusieurs mois,
  • soldez vos différents crédits à la consommation avant de présenter votre dossier de financement,

Bon à savoir : vous pouvez posséder une épargne, mais ne pas souhaiter la mobiliser pour votre emprunt. Avec cet élément, votre banque constatera que vous avez la capacité d'épargner et sera rassurée. Un bon levier pour obtenir un crédit immobilier sans apport.

Qui peut obtenir un crédit immobilier sans apport à 110 % ?

Les banques sont particulièrement disposées à accorder un crédit immobilier sans apport aux primo-accédants dont la situation est susceptible de positivement évoluer.

Les locataires qui souhaitent devenir propriétaires pourront ainsi mettre en avant que l'actuel loyer sera simplement remplacé par le remboursement de la mensualité. Dans ce cas, ne soyez pas trop gourmand quant au montant de votre futur bien immobilier.

De même, investir pour louer un logement neuf est également possible. Les banques réserveront cependant davantage ce mode de financement à leurs clients déjà propriétaires de leur logement. Une règle générale qui connaît des exceptions si le projet d'un locataire souhaitant réaliser un investissement locatif est viable.

Les dispositifs fiscaux et prêts aidés pour investir dans l'immobilier neuf sans apport

L'immobilier neuf a l'avantage d'ouvrir le droit à différents coups de pouce fiscaux ou prêts aidés souvent bienvenus.

Ils permettent d'investir sans apport plus facilement :

  • Le Prêt à Taux Zéro est réservé aux primo-accédants pour l'achat d'une résidence principale. Il permet de financer jusqu'à 40% du montant du logement à taux zéro.
  • La loi Pinel est réservée à l'investissement locatif. Elle permet de réaliser une économie d'impôts allant jusqu'à 63 000 € sur 12 ans tout en constituant son patrimoine immobilier.
  • Le prêt 1% logement, qui est un prêt aidé pour les salariés proposé par Action Logement qui peut financer de 7 000 euros à 25 000 euros selon la zone.

Les banques considèrent, dans certains cas, ces dispositifs comme un apport personnel. Il est donc plus facile d'obtenir un crédit immobilier sans apport pour financer une opération éligible au PTZ ou au prêt 1% logement.

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