Investir à Marseille, l’hétéroclite

Etendue sur 240 km2 de superficie, la cité phocéenne offre un panel très large en matière de marchés immobiliers grâce à ses multiples villages.

Investir à Marseille, l’hétéroclite
Investir à Marseille, l’hétéroclite

Si le prix moyen du mètre carré s’affiche à 2 310 €/m2 dans l’ancien à Marseille (+0,36 % sur un an) et 3 920 €/m2 dans le neuf (+5,7 % sur un an), il faut scruter de plus près les secteurs pour s’apercevoir que le plus haut atteint 3 300 €/m2 dans le 7e et qu’il descend à 1 320 €/m2 dans le 15e*.

Conséquence : Marseille permet aux investisseurs de tout profil de trouver un bien à qui puisse s'adapter à leur budget. Parmi les valeurs sûres, les 7e, 8e et 9e arrondissements disposent de biens de qualité, voire de prestige, dans le cadre d'un investissement patrimonial. Il faut avoir en tête la diversité des prix.

Bompard, Le Roucas Blanc, Endoume et son Petit Nice, le Rouet ou Périer peuvent ainsi se négocier à près de 10 000 €/m2 mais aussi à moins de 3 300 €/m2 dans le secteur du Pharo, comme ce T3 de 55 m2, vendu 179 000 € proche Samatan, par l’agence Clairimmo Endoume-Saint-Victor. Pour une maison avec jardin, les prix se situeront entre 4 500 à 7 500 €/m2 si elle dispose ou non d’une vue mer.

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Vue sur la mer

Le secteur Pharo-Catalans, le long de la mer et intégrant la « plage du centre-ville » est de plus en plus convoité par des familles en quête de cette fameuse vue sur la grande bleue. Le mètre carré s’y négocie entre 3 300 € et 3 600 €*, notamment pour ses immeubles des années 1960-1970 en bon état.

Car l’effondrement d’immeubles vétustes et mal entretenus dans le centre-ville en novembre 2018 – a quelque peu changé la vision des acheteurs. Ils sont devenus exigeants sur l’état général des bâtiments, notamment dans ce centre-ville. Cependant, « malgré ces événements tragiques, il n’y a pas de frilosité parce que tous les immeubles ne sont pas dans un tel état, rassure Magalie Jean, directrice d’Orpi Agence du village. Les transactions sont toujours là, notamment dans le centre-ville où les rendements atteignent 5 % et 8 % ».

Parisiens ou Lyonnais grisés par l’accès de la mer en ville ont surtout investi le centre où la gentrification fait loi. Le mètre carré pèse ainsi lourd dans le Panier, quartier hautement recherché pour ses ruelles colorées si méditerranéennes où les petites surfaces atypiques partent très rapidement. Il s’affiche à 3 040 €/m2 autour de l’hôtel de ville et à 2 200 €/m2 aux Grands Carmes.

Toujours dans ce deuxième arrondissement attractif, La Joliette prend elle-aussi de l’ampleur à 1 930 €/m2 en moyenne (+1,8 % sur le dernier trimestre 2018)*, avec ses petites surfaces désormais rares qui se négocient jusqu’à près de 3 000 €/m2.

Villas luxueuses et appartements de standing

Toutefois, « il n’y a pas que le centre et les quartiers résidentiels de bons standings du 7e et du 8e arrondissements. Les 11e et 12earrondissements méritent aussi qu’on s’y intéresse, reprend Magalie Jean. L’architecture y est variée. Il y a de belles villas luxueuses et des appartements de standing dans des immeubles des années 1950, très rentables et qui permettent de se constituer un patrimoine ».

Le mètre carré s’y échange à 2 480 € (-3,8 % sur un an) pour les appartements et il faut compter entre 285 000 € et 510 000 € pour une maison (+0,8 % sur un an)*.

Dans les quartiers des Bosquet, Saint-Julien et Beaumont, « avec les taux actuels très bas, on peut arriver à payer sa mensualité de crédit avec le montant du loyer », dévoile la directrice d’Orpi Agence du Village. La demande pour ces secteurs plutôt pavillonnaires est très forte et la facilité de location importante.

« Ce secteur est attractif pour sa qualité de vie : il est proche du centre-ville et dispose de nombreux espaces verts, de commerces et des transports en commun », précise la directrice. Encore un autre marché marseillais à découvrir.

Dans le cadre des aménagements, des travaux sont menés dans le centre-ville. Après la fin de la première tranche, il y aura plusieurs phases en 2020 et 2021. Au total, les aménagements portent sur 72 hectares de l’hyper centre marseillais, dont 22 hectares entièrement réservés aux piétons. L'idée étant de redynamiser le centre-ville et d'améliorer le cadre de vie des habitants.

* Perval Notaires

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