LE MARCHÉ BORDELAIS À LA CROISÉE DES CHEMINS

Avec franchise et lucidité, les principaux acteurs de la promotion neuve ont analysé l'évolution du marché immobilier de la région bordelaise, lors de notre table ronde.

Indicateur Bertrand : Le Plan local d'urbanisme de la Communauté urbaine de Bordeaux a été voté le 21 juillet dernier. Est-ce de bon augure pour les acheteurs ?

Alain Ferrasse (directeur régional d'Eiffage Immobilier Atlantique) : C'est une bonne chose. Le PLU remet le logement entre les mains des promoteurs. Il est né d'un grand débat populaire et il a des vertus. Grâce à cet instrument, nous serons plus solides face à la menace systématique des tiers et il s'agit d'un bon outil pour affirmer des droits à construire. Les stationnements sont moins nombreux et en matière de densité, nous trouvons enfin une vraie volonté des communes.

Jacques Rubio (Directeur régional de Kaufman&Broad Aquitaine) : Le PLU va débloquer des assises foncières que nous savions urbanisables et cette décision va stabiliser ou entraîner les prix du foncier à la baisse. Nous allons assister à un rééquilibrage et au déblocage de nombreux permis de construire, d'autant que d'autres PLU dans la région ont été votés en même temps. Au lieu d'un délai d'attente de deux à trois ans, nous n'aurons plus qu'à patienter dix à quinze mois pour obtenir les autorisations de construire.

Daniel Roman (Responsable d'agence de la région Aquitaine du Groupe Carrère): Ce PLU est une excellente nouvelle et il est cohérent sur l'ensemble de la CUB et assorti d'investissements en terme d'infrastructures, comme l'assainissement, le requalibrage des stations d'épuration, qui aident à l'urbanisation de certaines friches comme c'est le cas au nord de Bordeaux.

François Quirac (Chef des ventes agence Aquitaine de Bouygues Immobilier) : Le PLU permet de clarifier un certain nombre d'éléments, même si l'on note encore une certaine prudence.

Denis Luthereau ( Directeur régional Aquitaine d'Icade Capri) : J'émets une petite réserve. Si certains secteurs vont être débloqués et en cela nous sommes soulagés, d'autres restent encore fermés à l'urbanisation. Il y a un fossé entre le PLU et le Plan local de l'habitat. Le potentiel de logements que le nouveau PLU va permettre de réaliser reste encore bien en deçà des besoins globaux de logements nécessaires sur la communauté urbaine.

Raphaël Lucas de Bar (Responsable de l'agence bordelaise de Sagec) : C'est tout de même un vrai soulagement ! Même si ce document reste frileux en matière de densité, il devient possible d'envisager de nouvelles opérations sur la CUB et d'espérer des délais d'instruction de permis de construire "raisonnables".

I.B. : La densité est-elle une réponse à la demande de logements sur la CUB ?

Laurent Mathiolon (Directeur d'agence de Cogedim à Bordeaux) : Elle se justifie sur les boulevards urbains. Peut-être les futures révisions du PLU ouvriront-elles la porte à ce type d'organisation urbaine. Sur les première et deuxième couronnes de la CUB, j'ai le sentiment que l'on va passer d'une urbanisation en maisons individuelles - qui a grignoté une bonne partie du territoire, avec des villes tentaculaires - à la possibilité d'une constructibilité plus dense sur deux ou trois niveaux. Les communes de la CUB, mais aussi celles du bassin d'Arcachon ont mis en place leur PLU, et je m'attends à un nouveau dialogue avec la population, dialogue qui permettra d'expliquer les enjeux du PLU et la nécessaire densification pour arrêter l'étalement urbain.

François Quirac : Certaines communes de la CUB se sont orientées vers le logement individuel tandis que d'autres ont préféré une densification verticale. Les densités imposées pour des raisons économiques le sont parfois au détriment des espaces verts, mais certains secteurs de la rive droite, dans le prolongement de La Bastide et vers Floirac, vont permettre de s'orienter vers davantage de hauteur et d'espaces préservés. Le paysage y est plus accidenté et permet plus d'opportunités que sur la rive gauche pour monter en verticalité.

Daniel Roman : La clientèle d'hypercentre n'est pas composée que de seniors, mais aussi de cadres. En tout cas, elle n'est pas représentative du marché.

I.B. : Où se situent les prix du marché immobilier local ?

François Quirac : Le prix moyen de la CUB se situe aux alentours de 2 800 à 2 900 €/m2.

Denis Luthereau : Le prix moyen des logements vendus dans la CUB est proche de 2 970 €/m2. Le pouvoir d'achat de la majorité de la population se situe entre 140 000 et 170 000 €. Nous y trouvons principale- ment des primo-accédants : il s'agit de répondre par une offre adaptée. Gardons à l'esprit que le prix de référence de l'accession sociale se situe à 2 200 €/m2 et 70 % de la population pourraient y prétendre !

Jacques Rubio :Dans la CUB, avec le PLU, les normes de Haute Qualité Environnementale, la réglementation thermique 2005 et 50 % de parkings en sous-sol obligatoires, il est impossible de sortir une opération à 2 500 €/m2, quel que soit le prix du foncier !

I.B. : Justement, quelles sont les initiatives qui permettent, sur la CUB ou hors CUB, de proposer une offre suffisante ?

Laurent Mathiolon : Sur les Zac, il existe la possibilité d'intégrer des logements locatifs sociaux, de l'accession sociale et d'amortir des surcoûts de réalisation avec la norme HQE®. Lorsque l'on se trouve sur des terrains privés, il est souvent difficile d'intégrer ces paramètres à des prix compatibles avec le marché.

François Quirac :Dans les années à venir, Bordeaux a un challenge à relever face à une nouvelle clientèle dite de report, qui investit dans des résidences de standing en centre-ville, où la barre des 4 000 €/m2 a été franchie. Un fort courant d'acheteurs se porte sur la partie ouest, entre Bordeaux et le bassin d'Arcachon, en direction des Landes et du Médoc, et son nombre progresse rapidement.

Jacques Rubio : Nous avons plus de 1 500 logements qui vont être réalisés de Bordeaux CUB au Pays basque en passant par Lacanau et le bassin d'Arcachon, où le développement est complémentaire de Bordeaux, tant au niveau de l'offre que de la clientèle. D'autant que les prix sont sensiblement les mêmes qu'à Bordeaux, à seulement 30 mn du périphérique.

I.B. :Tout en évoquant les perspectives du marché immobilier, indiquez-nous vos projets pour les mois à venir.

Denis Luthereau : De façon très conjoncturelle, nous ne constatons pas un ralentissement des ventes, même si nous restons très prudents puisque tout dépend de l'offre qui est proposée. Par ailleurs, sur la CUB, comme sur la région bordelaise, il y a toujours eu un temps de retard par rapport aux tendances nationales, en prix ou en quantité. Notre position est la suivante : nous devons être très vigilants sur les prix de sortie, ne pas participer à des surenchères sur le foncier. Les solutions passeront par une diversité de produits et d'offres. Nous avons, selon nos savoir-faire et nos forces de ventes, un rôle sociétal, afin d'être capables d'offrir des tailles, une organisation spatiale, des prix, des services et des localisations adaptées. Nous avons vécu quatre ans de frénésie quantitative. Désormais, nous devons nous intégrer à la problématique du logement qui vise ceux qui ne peuvent pas suivre les prix du marché. En matière de projets, nous travaillons sur Floirac avec 200 logements commercialisés sur deux ans, une opération dans le secteur de Caudéran pour un total de 150 logements, et nous sommes aussi présents à Eysines, Pessac et prochainement Mérignac.

François Quirac :Nous sommes à la croisée des chemins dans notre métier. Nous avons connu des années exceptionnelles. La stabilisation du marché de l'ancien va avoir une incidence sur notre marché. Nous nous dirigeons vers une évolution des modes de commercialisation : les promoteurs vont peut-être revenir aux fondamentaux en se réappropriant la commercialisation de leurs produits, en accession comment en investissement. Nous privilégions les produits de qualité avec une forte valeur ajoutée par rapport à l'emplacement, à l'architecture et aux prestations. Les taux d'écoulement, soyons réalistes, vont ralentir, induisant alors une augmentation prévisible des stocks. Nous ne pouvons pas ignorer cette anticipation. Enfin, pour une partie de la clientèle, la seule possibilité est d'allonger encore la durée des prêts, ce qui n'est pas forcément évident dans la culture française. Sur le marché d'Aquitaine, nous restons confiants mais vigilants : chaque programme doit être étudié avec un maximum de pertinence. Nos prochaines opérations se situent à Mérignac, Floirac, Saint-Loubès, Pessac, Arcachon, sur Bordeaux- Bastide, à Fronsac...

Daniel Roman : De ces quatre années de pleine euphorie, nous tirons certaines leçons, comme de ne pas densifier des marchés immobiliers reposant uniquement sur une demande locative. Nous ouvrons largement notre métier à l'accession qui représente une part importante de notre commercialisation, même si nous avons toujours besoin de locataires, comme par exemple de familles monoparentales. Nous sommes des promoteurs généralistes en proposant aux collectivités et aux particuliers des logements locatifs mais surtout des produits en accession pour les jeunes couples de primo-accédants. Nos prix débutent à partir de 2 500 €/m2, comme à Lège-Cap-Ferret. Nous sommes également présents à Cestas, Cenon, Pessac et Mérignac. Pour conclure, il est impératif d'éviter de s'acheminer vers les erreurs des années 90, il est nécessaire de réaliser des partenariats et de favoriser le dialogue entre promoteurs.

Laurent Mathiolon : Sur notre créneau, qui est celui de l'accession, nous ne craignons pas un retournement de marché. Après le réveil de Bordeaux et le retour à la ville-centre, nous attendons le nouvel élan du côté économique qui permettra à la ville de voir augmenter le pouvoir d'achat de ses habitants, d'attirer une nouvelle population. Bordeaux se prépare à l'arrivée prochaine du TGV comme l'ont connue Lyon ou Lille, qui contribuera à son développement au cours des prochaines années. En matière de logement, nous sommes de retour à Bordeaux pour répondre à une demande importante : nous avons trois opérations dont deux sur la CUB et une sur le bassin d'Arcachon, avec d'autres projets à venir en 2007.

Alain Ferrasse :Nous allons arriver à un marché binaire, entre des opérations très haut de gamme sur des emplacements d'exception et d'autres à des prix très compétitifs quand l'emplacement est de moindre qualité. Pour ces terrains, il faudra construire moins cher en imposant les fondamentaux de la construction. Il ne faut ni dépasser 2 500 €/m2 pour les jeunes actifs ni dépasser un loyer de 9 à 9,5 €/m2 pour les locataires. Nous allons vendre cette année 400 logements sur la CUB et le BAB et prévoyons le même rythme sur 2007 et 2008 : l'Ilot Bonnac, mais aussi les centres-villes de Talence, Mérignac, Caudéran, Pessac sur la CUB et surtout la Zac du centre-ville d'Arcachon où nous réaliserons 200 logements.

Jacques Rubio : L'évolution de Bordeaux est considérable depuis une dizaine d'années. C'est une des régions qui affiche les prix les moins chers des grandes villes en immobilier alors qu'elle va rapidement évoluer avec la venue du TGV. Pour les acheteurs, acquérir ici constitue une vraie affaire avec une perspective de plus-value, dans un contexte où les taux d'intérêts restent encore très bas. Il importe cependant de rester dans des secteurs où la qualité de l'environnement et de l'emplacement de l'immeuble restent excellents. Les acheteurs, et notamment les jeunes, sont exigeants en termes de design et d'architecture. Il est possible d'y répondre en travaillant sur les avant-projets pour rester dans des fourchettes de prix accessibles. Nous avons de nombreux projets dans les mois à venir : à Bordeaux, dans le quartier de Caudéran, dans la CUB, sur les communes de Mérignac, du Haillan mais aussi à Pessac, Bègles et Bruges. Ensuite, nous sommes présents sur le bassin d'Arcachon, à Lacanau, aux alentours de 3 000 €/m2 en prix moyen, selon l'emplacement… et au Pays basque, à Bayonne, où nous allons lancer la résidence La Féria, avec une architecture très contemporaine en centre-ville.

Raphaël Lucas de Bar : Nous sommes conscients du ralentissement du marché en raison du niveau des prix en accession et des modifications de régime de défiscalisation qui, cependant, présentent de nombreux intérêts. Nous sommes prudents sur les acquisitions de terrains en ayant à l'esprit les prix de sortie qui restent le point crucial, mais mécaniquement, les prix ne pourront pas baisser. Nous allons donc revenir à des rythmes de ventes plus classiques. Nos projets sont axés principalement sur la CUB. Sagec commercialise une opération au Bouscat et une autre sera lancée à Parempuyre, à l'automne, en essayant de ne pas dépasser, pour cette dernière opération, les 2 500 €/m2. Nous serons aussi présents sur le bassin d'Arcachon, à Andernos et Audenge, et sur les côtes basque et landaise, où nous proposons plusieurs programmes.