BOÎTE À OUTILS : LUTTER CONTRE LA PÉNURIE DE LOGEMENTS

La loi Engagement national pour le logement comprend en effet plusieurs dispositions qui veulent agir sur tous les leviers, pour développer tous les types de logements, locatifs ou en accession à la propriété, aidés ou non, plus ou moins sociaux.

Des moyens pour les maires.

Ainsi, pour lutter contre l'insuffisance de foncier urbanisable, plusieurs pistes sont ouvertes par la loi. Pour ce qui dépend directement de l'Etat et de ses établissements publics, l'identification des importantes réserves foncières non utilisées qu'ils détiennent est d'ores et déjà au programme. L'objectif est ambitieux puisque cela pourrait représenter 30 000 logements dans les trois ans à venir et que la loi donne la possibilité de minorer jusqu'à 35 % le prix de cession de ces terrains s'ils vont à la construction de logements sociaux dans les secteurs les plus tendus. Mais la grande innovation tient aux possibilités concrètes d'intervention que la loi donne aux pouvoirs publics locaux. Les maires pourront délimiter des secteurs auxquels ils attribueront un pourcentage minimum de logements sociaux ou intermédiaires et auront désormais le pouvoir de majorer la taxe foncière sur les terrains constructibles restant non bâtis, ce qui pourrait s'avérer un moyen efficace de contrer les propriétaires fonciers tentés de jouer la montre pour faire grimper les prix d'un foncier déjà très cher.

Inciter sur tous les fronts.

Pour alimenter l'offre en nouveaux logements, et notamment l'offre locative, il faut aussi inciter les investisseurs à s'engager. C'est le rôle des dispositifs d'amortissement fiscaux, qui encouragent l'investissement immobilier en permettant de faire sensiblement baisser le chèque à envoyer au percepteur. La loi ENL innove dans ce domaine en remaniant l'ancien Robien et en créant un nouveau dispositif, le Borloo populaire. Le but étant, avec le nouveau Robien, de répondre à la demande dans les secteurs les plus tendus, alors que le Borloo populaire, plus attractif fiscalement, souhaite encourager la création de nouveaux logements locatifs pour les ménages aux revenus modestes et moyens. On sait que la loi Robien, créée en 2003, a connu un succès incontestable. "Au total, ce sont plus de 60 000 logements neufs par an qui seront mis sur le marché de la location grâce à ces deux produits d'investissement : 35 000 à 40 000 en "Robien recentré" et 20 000 à 25 000 en "Borloo populaire" estime-t-on au cabinet de Jean-Louis Borloo. Recentré, le Robien permet à l'investisseur d'amortir son bien en déduisant de ses revenus fonciers 6 % de la valeur du logement pendant sept ans et 4 % les deux années suivantes. Depuis le 1er septembre, l'investisseur ne peut plus aller au-delà de cette période de neuf ans dans le cadre de ce Robien recentré. En revanche, le dispositif reste libre de toute contrainte en matière de revenus des locataires et demeure peu contraignant : l'investisseur doit simplement s'engager à louer son logement nu pendant neuf ans, à titre de résidence principale pour son locataire et doit respecter des plafonds de loyers qui ont été modifiés par rapport aux précédents. La grande nouveauté réside dans la création d'une nouvelle zone, la B2, dont le plafond de loyer à 11,30 €/m2 prend mieux en compte la réalité de certaines villes moyennes. Toujours dans le souci d'appliquer des plafonds de loyers plus réalistes, celui de la zone C baisse de 20 % et s'établit désormais à 8,28 €/m2.

Borloo : plus social et plus avantageux.

Le dernier-né des dispositifs d'aide fiscale, le Borloo populaire s'applique rétroactivement depuis le 1er janvier 2006 et permet un amortissement plus long, pouvant aller jusqu'à 15 ans. Il se décompose comme suit : 6 % pendant sept ans, 4 % pendant deux ans et, si l'investisseur choisit de prolonger son engagement, 2,5 % pour encore deux périodes consécutives de trois ans. Cerise sur le gâteau, l'investisseur se voit octroyer une déduction forfaitaire de 30 % sur les loyers, qui n'existe pas dans le Robien recentré. En contrepartie, les contraintes sont plus importantes dans le cadre du Borloo. Inférieurs à ceux du Robien recentré, les plafonds de loyers ne dépassent pas 70 % des prix du marché libre (voir tableaux). Côté locataires, le dispositif ne permet pas de louer à des ascendants ou descendants et les ressources des locataires sont plafonnées, suivant les plafonds du PLI.

Dans l'ancien.

Une version du dispositif s'applique dans l'ancien, dans le cadre d'un conventionnement avec l'Anah (Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat). Dans ce cas, le propriétaire devra pratiquer un loyer intermédiaire, toujours inférieur d'environ 30 % à celui du marché libre, les revenus des locataires étant, là encore, soumis à plafonnement. En contrepartie, il pourra prétendre à un abattement de 30 % sur ses revenus locatifs. S'il s'engage à pratiquer des loyers sociaux, la déduction forfaitaire pourra grimper jusqu'à 45 %.