3 QUESTIONS À PATRICE HAUBOIS - RESPONSABLE MARKETING PRODUITS AU CRÉDIT FONCIER

"Se poser les bonnes questions"

Indicateur Bertrand : N'est-il pas dangereux de considérer son investissement immobilier comme une opération de défiscalisation ?

Patrice Haubois : J'aurais tendance à dire que la défiscalisation est la cerise sur le gâteau. La première question à se poser est de savoir ce qu'on veut faire : préparer une succession, créer un patrimoine, s'assurer des revenus pour la retraite ? Une fois qu'on a répondu à cette question de l'objectif, la défiscalisation doit être considérée comme une bonification de cet objectif. Le principal objectif d'un investissement immobilier reste la création de patrimoine : autrement, si on raisonne à partir de la défiscalisation, on a une chance sur deux de ne pas faire la bonne opération.

I. B. : Robien modifié, Borloo populaire : les nouveaux dispositifs sont-ils aussi intéressants d'un point de vue fiscal ?

P. H. : Les avantages fiscaux du Robien modifié sont entamés puisque le taux d'amortissement correspond à 50 % pendant les 9 premières années, contre 65 % sur 15 ans pour le nouveau dispositif Borloo. Par ailleurs, il n'y aura plus d'abattement forfaitaire pour le Robien, et 30 % pour le Borloo. Le gouvernement fait donc preuve d'un volontarisme législatif affirmé pour favoriser ce dispositif. Cela dit, le Robien modifié peut répondre aux objectifs de certains investisseurs : il peut permettre d'acheter dans des villes relativement chères, où l'on pourra exiger des loyers plus élevés. Celui qui privilégie la constitution d'un patrimoine et n'est pas trop lourdement imposé peut se tourner vers le Robien. Le Borloo populaire est soumis à des plafonds de loyers abaissés, mais le plafond de ressources des locataires n'est pas bas au point de confiner les investisseurs dans le secteur de l'hyper social. Ajoutons que le dispositif Borloo, s'il est populaire pour les locataires auxquels il est destiné, ne l'est pas forcément s'agissant de l'emplacement du bien loué. Le rendement de ce dispositif n'est pas forcément énorme étant donné les plafonds de loyers, mais il peut permettre dans un premier temps aux investisseurs qui ont de gros excédents fonciers de créer du déficit. Une fois sorti du dispositif, cet investissement pourra devenir un investissement locatif classique, au rendement plus élevé.

I. B. : Quels conseils donneriez-vous aux investisseurs ?

P. H. : Il faut se poser les bonnes questions et il n'y a aucune réponse adaptée à tous les cas. Une seule règle est valable pour tous : l'emplacement. Il ne faut pas se contenter des assurances données par le vendeur et se déplacer, se renseigner par soi-même. Ensuite, il faut se demander ce qui motive l'investissement à cet endroit et éviter les motivations affectives. Pour mesurer le potentiel d'un secteur, il faut se référer à sa démographie. Les régions dont le solde démographique est négatif sont en général à éviter.