D'AUTRES POSSIBILITÉS

D'autres mesures fiscales visent d'autres types d'investissement. Créée en remplacement de la loi Paul en 2003, la loi Girardin a pour vocation de soutenir les investissements outre-mer. En fonction de la nature de l'opération, l'amortissement peut aller de 25 %, s'il s'agit d'une résidence principale, à 40 % dans le cas d'un investissement locatif en secteur libre et 50 % dans le cadre d'une location conventionnée. Un petit "plus" est même accordé à ceux qui investissent dans une zone urbaine "sensible" ou un logement équipé d'une source d'énergie renouvelable. Attention cependant, le Girardin doit être manié avec précaution, même si un pied-à-terre sous les tropiques associé à une bonne rentabilité fiscale est tentant ! L'éloignement rend le marché local difficile à appréhender. Il faut donc choisir avec soin le programme et opter pour une gestion locative assurée par un professionnel aux références irréprochables.

Le plaisir rentabilisé.

Les résidences de tourisme représentent une nouvelle façon d'être propriétaire. Meublé et équipé, l'appartement est ouvert à la location pour des séjours brefs, à une clientèle touristique qui n'y élit pas domicile. On peut y réaliser un "investissement pur", sans droit de jouissance, ou au contraire une formule avec quelques semaines d'occupation par an, en acceptant alors une rentabilité un peu moins élevée. Ce type d'investissement permet le remboursement de la TVA et par ailleurs un statut fiscal intéressant. L'investisseur qui tire un montant de recettes annuelles inférieur ou égal à 23 000 €, représentant moins de 50 % de son revenu global, peut opter pour le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), qui lui permet de récupérer la TVA. Les revenus sont alors imposables dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), plus avantageuse que celle des revenus fonciers. Au-delà, l'investisseur devient LMP (Loueur en Meublé Professionnel). Outre la déduction de TVA, il peut alors déduire les charges de gestion du bénéfice et les déficits occasionnés par cette activité de son revenu global. L'exonération de la plus-value est également possible, sous condition de durée de détention et de montant des recettes. Au-delà de 76 300 € de recettes annuelles, on peut opter pour le régime micro-BIC. Les avantages sont alors substantiels : exonération ou franchise de TVA, et surtout des revenus locatifs bénéficiant d'un abattement forfaitaire annuel de 72 % qui tient compte des différentes charges imputables. Situées en ZRR (zones de revitalisation rurales), les résidences de tourisme permettent une défiscalisation particulière, qui représente 25 % du prix d'acquisition hors taxe (avec plafond) et étalée sur 6 ans. La contrepartie, comme pour la plupart des investissements locatifs "fiscalement aidés" réside dans l'obligation de louer pendant au moins 9 ans. Prolongée jusqu'en 2010 et étendue à de nouvelles zones par la loi sur le développement des territoires ruraux, la loi sur les ZRR concerne désormais aussi la rénovation de résidences de tourisme.