UNE MAISON DE PROMOTEUR

Le promoteur de maisons en village vous propose un projet complet : terrain viabilisé, plans et implantations, construction, commercialisation et toutes les garanties. Laissez-vous guider.

Une solution simple : vous choisissez une maison et son terrain et vous vous laisser guider par le promoteur. Pas de demande de permis de construire, pas de suivi de chantier… Vous aurez cependant à respecter certaines contraintes de copropriété. En effet, vous ne devenez pas uniquement propriétaire de votre maison, mais aussi d'une quote-part des parties communes. Un statut qui en- traîne des charges en proportion de l'importance et de la nature de ces parties communes. Là encore, méfiez-vous de vos coups de cœur et n'hésitez pas à vérifier un certain nombre de points très importants comme l'environnement immédiat de la maison, les plans et la notice descriptive ainsi que le cahier des charges et le règlement de copropriété. Vous pourrez alors signer en toute connaissance de cause.

Bien étudier ses plans

Préoccupez-vous des abords de votre maison, que va-t-on construire alentour ? Bien souvent, les travaux n'ont pas démarré et il faut tenter d'imaginer ce que donnera l'ensemble une fois construit. Le plan masse vous aide à visualiser le programme, l'implantation des maisons les unes par rapport aux autres, leur orientation, la situation précise de votre future maison par rapport à la rue, aux espaces verts, aux équipements... Les différents plans de la maison, à l'intérieur comme à l'extérieur, sont une mine de renseignements. Son allure générale a bien entendu son importance, mais il faut aussi s'attacher à sa conception intérieure en vérifiant la distribution des pièces, leur surface et leurs possibilités d'aménagement. Sur le lieu de vente, souvent une maison témoin décorée est présentée, elle vous donnera une idée assez précise de celle que vous envisagez d'acheter. C'est aussi l'occasion de vous assurer de la qualité de la construction et des prestations intérieures.

Attention au descriptif

Au stade de la réservation, seul un descriptif sommaire vous est généralement fourni, décrivant la situation de la construction dans le groupe de maisons, les matériaux utilisés, les équipements individuels (chauffage, appareils sanitaires...), toutes les installations collectives, par exemple les espaces verts. Toutefois, vous ne devez pas hésiter à demander des explications supplémentaires, notamment sur certaines normes dont vous ne connaissez pas la signification. Portez votre attention sur l'isolation thermique et phonique, sur le système de chauffage retenu et sur l'installation électrique. Un mois avant la signature de l'acte de vente définitif chez le notaire, le promoteur doit vous fournir un descriptif détaillé. Ce document est contractuel et sert de base à la visite d'état des lieux et à la vérification de la conformité au contrat. Si le promoteur peut apporter des modifications au descriptif, il ne peut toutefois renoncer à la réalisation d'un élément d'équipement que s'il le remplace par un autre de qualité équivalente. Il en va de même pour chacun des matériaux nommés dans le descriptif.

Des contrats réglementés

En achetant votre maison à un promoteur, vous signez en premier un contrat de réservation, puis un acte de vente définitif. Cette forme de vente est très réglementée.

Contrat de réservation

Il contient : une description du logement (surface habitable, énumération des pièces et dépendances) ; une notice descriptive précisant sommairement les matériaux de construction et la qualité des éléments d'équipement prévus ; le prix de vente toutes taxes comprises, en général ferme et définitif, avec parfois une clause indiquant les conditions de révision éventuelle selon un indice officiel ; la date à laquelle sera signé le contrat de vente définitif devant notaire. Le cas échéant, les caractéristiques des prêts que vous aurez demandés y figureront également. Lors de la réservation, vous devrez verser un dépôt de garantie de 5 % du prix si l'acte de vente définitif est signé dans un délai inférieur à un an. Si ce délai est entre un et deux ans, ce dépôt est ramené à 2 %. Il reste bloqué sur un compte spécial jusqu'à la signature du contrat de vente. A partir de la réception du contrat de réservation par lettre recommandée avec accusé de réception, vous disposez, comme pour le contrat de construction avec ou sans fourniture de plans, de sept jours pour réfléchir et vous rétracter. Passé cette durée, si vous renoncez à acheter, les 5 ou 2 % versés restent acquis au promoteur, sauf, bien entendu, si celui-ci n'a pas respecté l'une des clauses énoncées dans le contrat.

Contrat de vente en l'état futur d'achèvement (Vefa)

Acheter une maison à un promoteur signifie pour vous choisir un modèle sur plan et signer, exception faite des programmes mettant en vente des maisons déjà construites, un contrat de vente en l'état futur d'achèvement (Vefa). Il s'agit d'une forme de vente particulière, l'acquisition de la maison et celle du terrain sont réalisées d'un bloc. Vous ne signez qu'un seul acte authentique de vente devant notaire pour l'ensemble. En contrepartie de l'obligation de vous engager longtemps avant de pouvoir occuper votre maison, vous êtes protégé par un dispositif qui vous garantit que votre maison sera bien construite telle que prévue. Avec une Vefa, vous devenez propriétaire au fur et à mesure de l'avancement des travaux de construction. La procédure est la même que pour un appartement acheté sur plan. Un mois avant la date de la vente, vous devez recevoir le texte de l'acte définitif. Lisez-le attentivement et demandez éventuellement les modifications qui vous semblent nécessaires sans attendre le jour de la signature. L'acte définitif doit contenir les indications suivantes : description exacte et situation du logement, description technique détaillée ; caractéristiques du groupe de maisons ; règlement de copropriété ; délai de livraison (au mois près) ; prix prévu au contrat de réservation ou supérieur éventuellement de 5 % maximum (au-delà, vous pouvez vous dédire et vous faire rembourser votre dépôt de garantie) ; pénalités réglées par le promoteur en cas de retard de livraison et pénalités payables par vous en cas de retard de paiement d'une échéance. Un garant (banque, compagnie d'assurances) doit cautionner le promoteur et s'engager en cas de problèmes à terminer l'opération ou à vous rembourser intégralement des sommes que vous avez déjà versées.

Le calendrier des paiements

A la réservation, vous avez versé un dépôt de garantie de 5 % maximum, les 95 % restants sont à payer au plus tard à la livraison, mais le promoteur peut vous demander un paiement échelonné en fonction de l'avancement des travaux. Vous ne devez pas régler plus de 35 % du prix de vente à l'achèvement des fondations de la maison, 70 % à la mise hors d'eau et 95 % à l'achèvement du chantier. Les 5 % restants sont à régler au moment de la remise des clés, sauf bien entendu, si vous constatez des malfaçons ou des équipements non conformes au descriptif détaillé. Dans ce cas, vous êtes en droit de consigner cette somme en attendant les réparations.

Les garanties des promoteurs

Effectivement, le promoteur, comme le constructeur de maisons individuelles, s'engage et vous fera bénéficier des garanties suivantes :

o garantie de parfait achèvement couvrant les défauts de construction qui peuvent apparaître dans le délai d'un an ;

o garantie de bon fonctionnement, pendant deux ans tous les équipements intérieurs pouvant être démontés sans toucher au gros oeuvre sont couverts ;

o garantie décennale, la structure de la construction (fondations, murs, charpente, canalisations dans les murs...) est concernée pendant 10 ans. Le promoteur doit avoir souscrit une assurance construction avec un volet responsabilité intéressant tous les intervenants sur le chantier et un volet dommages qui vous concerne en cas de défaut de construction. N'hésitez pas à demander l'attestation de cette assurance.

Réceptionner sa maison

Comme pour la construction d'une maison par un constructeur, vous devez vous montrer très attentif. En achetant en Vefa à un promoteur, ce n'est pas vous qui ferez la réception du logement. Elle aura lieu entre le promoteur et les entreprises qui ont réalisé les travaux. Un procès-verbal de réception sera alors rédigé dont il est important que vous en ayez une copie. Ce document vous sera utile, au moment de la livraison. Même si ce document n'indique aucune anomalie, ouvrez l'oeil et vérifiez tout, du sol au plafond. A votre tour, vous signerez un procès-verbal de livraison sur lequel vous pourrez noter les éventuels défauts de conformité constatés (n'hésitez pas à tout noter, même ce qui vous semble un point de détail). Vous aurez un mois pour signaler des vices apparents non détectés lors de la remise des clés. Dans un tel cas, le promoteur doit être prévenu par lettre recommandée. Il aura l'obligation de procéder aux réparations éventuelles. Et si votre maison n'est vraiment pas conforme au contrat, vous pourrez toujours faire consigner chez le notaire le solde du prix de l'opération jusqu'à ce que les travaux de réparation nécessaires soient effectués.