3 QUESTIONS À FRANÇOIS DROUIN - PRÉSIDENT DU DIRECTOIRE DU CRÉDIT FONCIER

“Le prêt viager hypothécaire a des avantages”

Indicateur Bertrand : La réforme de l’hypothèque prévoit la création d’un prêt viager hypothécaire. Que pensez-vous de ce nouveau dispositif ?

François Drouin : L’ordonnance a été votée en mars dernier mais elle n’est pas encore applicable car il manque des décrets d’application. Le prêt viager hypothécaire est un nouveau dispositif tout à fait intéressant. Par rapport au viager classique, il a des avantages incontestables. Il permet à une personne âgée de bénéficier d’une rente pour accroître ses revenus, en échange de l’hypothèque de son bien immobilier dont elle reste propriétaire et qu’elle continue donc d’habiter. Ainsi, elle peut améliorer son niveau de vie tout en préservant les intérêts de ses héritiers. Le montant du prêt dépend de trois paramètres : l’âge, la longévité prévisible, qui n’est pas la même selon que l’on est un homme ou une femme, et le bien mis en hypothèque. S’il s’agit d’une femme de 75 ans dont l’espérance de vie est estimée à 8 ans, qui apporte un bien d’une valeur de 200 000 €, on peut lui verser 300 à 400 € par mois jusqu’à la fin de sa vie. Le remboursement intervient au décès par la vente du bien si les héritiers ne peuvent pas faire face à la dette d’une autre manière. Ils conservent, bien entendu, le surplus de la vente. Mais, l’emprunt peut se solder avant. Par exemple si le souscripteur devient dépendant et qu’il va en maison de retraite. Dans ce cas, il pourra vendre son logement et rembourser le prêt.

I. B. : La formule n’est-elle pas risquée ?

F. D. : Il existe deux risques que la banque sait gérer : la longévité de l’emprunteur et la dépréciation du bien en cas de retournement du marché immobilier. Au moment où l’on calcule la dette, il y a le risque que celle-ci soit plus importante que la valeur du bien. Quelle que soit la raison, la banque ne peut demander aux héritiers de rembourser la différence. De fait, il faut que le risque soit couvert par les compagnies d’assurance. C’est un produit qui a nécessairement un coût puisqu’il faudra bien couvrir le risque par une assurance.

I. B. : Quelle est votre opinion sur l’hypothèque rechargeable ?

F. D. : L’hypothèque rechargeable concerne les propriétaires qui ont besoin d’un complément d’argent, par exemple pour faire des travaux dans leur logement. Le fait d’avoir une hypothèque rechargeable évitera les frais d’inscription à la conservation des hypothèques sur le nouveau prêt. Mais cela n’est valable que pour un prêt d’un montant élevé. Car, pour un prêt à la consommation, il n’est pas nécessaire de recourir à une hypothèque. Cette mesure reste donc circonscrite. Juridiquement, en France, il n’est pas possible de faire une hypothèque sans un prêt et le montant de l’hypothèque est à hauteur du prêt. Au Portugal, par exemple, en étant propriétaire, on peut demander une hypothèque sans faire de prêt. Il suffit d’aller voir le conservateur des hypothèques pour l’obtenir et disposer d’un document qui lui permet d’emprunter quand bon lui semble.