UNE RENTABILITÉ À DÉFINIR

“Les loyers augmentent tout de même moins vite que les prix d'achat et les rentabilités locatives ont donc tendance à baisser” estime Geneviève Prandi. Force est de constater que les taux de rentabilité à deux chiffres que l'on pouvait espérer il y a 25 ans sont bel et bien révolus.

Brute ou nette.

Les taux de rentabilité annoncés par les professionnels sont des pourcentages bruts, faciles à calculer, puisqu'il suffit de diviser le loyer annuel par le prix d'achat. Ce simple calcul permet de faire une première sélection et d'évaluer si le logement proposé se situe dans la fourchette haute des biens proposés, mais guère plus. Car les rentabilités brutes sont aussi éloignées de la rentabilité véritable que le salaire brut l'est du chèque encaissé chaque mois ! De la rentabilité locative brute, il faut déduire tous les frais induits par l'achat immobilier –frais de notaire, de copropriété, de syndic – sans oublier la lourde fiscalité qui frappe cette catégorie de placements, une fois les éventuels dispositifs d'incitation fiscale épuisés. Lorsqu'un investissement locatif affiche une rentabilité autour de 5 % dans le neuf, et de 8 à 10 % dans l'ancien, il faut donc avoir conscience qu'il s'agit de rentabilités brutes, qui seront inférieures, une fois toutes les charges déduites, d'environ 20 % dans le neuf – où les frais de notaire sont intégrés au prix de vente du logement – et 30 % dans l'ancien. De plus, les offres les plus alléchantes dans le neuf utilisent parfois une petite astuce consistant à faire entrer dans le calcul de la rentabilité les avantages des dispositifs de défiscalisation, Robien en tête. Or, ceux-ci disparaissent au bout de quelques années et la rentabilité locative diminue d'autant. Etant donnés les prix d'entrée, qui n'ont pas cessé d'augmenter dans l'ancien comme dans le neuf, la rentabilité nette est aujourd'hui sous la barre des 5 %.

Plusieurs paramètres à prendre en compte.

Pour autant, l'investissement locatif demeure une opération valable pour deux raisons principales : en premier, les taux d'intérêts historiquement bas des prêts immobiliers permettent aux investisseurs de réaliser de bonnes opérations. “Pour estimer l'intérêt de son investissement locatif, le particulier doit estimer son effort d'épargne par rapport à la rentabilité locative qu'il pourra en tirer. La baisse des taux compense les pourcentages moins élevés de rentabilité locative. L'effort d'épargne pour se constituer un patrimoine immobilier, n'est pas forcément plus important” juge Stéphane Desquartiers, président de la Maison de l'Investisseur. Deuxièmement, la possibilité d'associer l'économie d'impôts à l'investissement locatif est une autre façon de “compenser” la baisse de la rentabilité locative. Le dispositif Robien, même s'il peut s'appliquer à l'ancien – mais à la condition d'y réaliser d'importants travaux de remise en état – dope le marché du neuf et a fait passer la part d'investisseurs à plus de la moitié des acheteurs. “Dans le neuf, on est dans une problématique différente de celle de la rentabilité. Celle-ci sera moins importante, mais l'investissement est alors sponsorisé par l'économie d'impôts. Cela peut donc s'avérer intéressant d'un point de vue financier, surtout pour les gros contribuables, à partir des tranches de 30 à 40 %” confirme Stéphane Desquartiers.