3 QUESTIONS À EMMANUEL DUCASSE - DIRECTEUR DES EXPERTISES POUR PARIS AU CRÉDIT FONCIER

“En investissant, il faut toujours se projeter dans le futur"

Indicateur Bertrand : Le studio offre-t-il une meilleure rentabilité locative ?

E. D. : La rentabilité d'un studio est toujours meilleure, à Paris comme en province. D'une manière générale, les investisseurs privilégient la petite surface : la majorité d'entre eux ne possèdent qu'un logement locatif pour des raisons de budget. Ils vont vers les produits les moins chers, et donc les petites surfaces. Outre son prix d'acquisition plus abordable, le studio, en particulier à Paris, concentre plusieurs clientèles : les jeunes, les personnes âgées et, malheureusement, des familles qui n'ont pas les moyens de se loger ailleurs. Le studio reste donc un produit intéressant. Il constitue la première pierre dans la construction d'un patrimoine d'investissement immobilier.

I. B. : Quels sont les inconvénients d'une petite surface ?

E. D. : La clientèle jeune est peu solvable et surtout, le turn-over est beaucoup plus important sur les petites surfaces. Alors que le locataire reste en moyenne 3 à 5 ans dans un appartement familial, celui d'un studio déménage au bout d'un an environ. D'une manière générale, les petites surfaces sont également plus dégradées par leurs locataires. La gestion locative est donc plus coûteuse et les frais de remise en état plus importants. Cela diminue l'intérêt de la rentabilité locative plus élevée des petites surfaces et il faut prendre en compte ces inconvénients quand on élabore son investissement.

I. B. : Quels critères prendre en compte pour déterminer le type de surface à investir ?

E. D. : Quelle que soit la surface choisie, l'investisseur doit avoir une gestion active de son patrimoine. Au moment d'acheter, il doit bien sûr penser à la rentabilité locative, à l'avantage fiscal également, mais sans se laisser aveugler. Il doit aussi intégrer dans son calcul la revente la prévision de l'évolution du loyer, etc. D'une manière générale, il doit se projeter dans le futur et se demander comment le quartier où il investit va évoluer. Il doit se poser le problème en se mettant dans la peau du locataire. Le choix de la surface du logement est aussi fonction de son environnement : un studio à côté d'une université réputée se revendra toujours très bien, même si l'offre est abondante. En revanche, un grand appartement familial en province, là où les locataires préfèrent la maison, aura peut-être des difficultés à se louer et à se revendre. D'une manière générale, visiter le logement, ou du moins le quartier, est une démarche indispensable. Il faut avoir une vision prospective, par exemple en se rendant à la mairie pour se renseigner sur les équipements et autres logements prévus. Et bien sûr, il faut se renseigner sur les niveaux de loyers pratiqués dans le secteur, qui peuvent varier considérablement d'un quartier à l'autre.