QUALITÉ DE L’EMPLACEMENT

Interrogés sur les critères qui président au choix d’un logement neuf, les promoteurs répondent en chœur : “L’emplacement, l’emplacement et encore l’emplacement”. A Paris comme dans toutes les villes de l'hexagone, en banlieue comme en coeur de ville, un quartier n’en vaut pas un autre et l’ambiance – et donc l’attrait suscité – peuvent même basculer d’une rue à l’autre ! “Les acquéreurs, qui n’hésitent pas à se déplacer et à faire dix fois le tour du quartier lorsqu’il s’agit de loger leur famille, doivent avoir la même démarche lorsqu’ils se posent le problème d’effectuer un investissement locatif” soutient Marc Pigeon, président de la FPC (Fédération des Promoteurs-Constructeurs de France).

“Trop d’investisseurs ne savent pas ce qu’ils achètent” déplore ce commercialisateur de programmes dans la région Ouest. “Attirés par les promesses de rentabilité locative et de baisse d’impôt, ils effectuent leur achat immobilier comme n’importe quel autre placement fiscal ou financier”. La règle numéro un est donc de se renseigner sur l’environnement immédiat de son investissement et autant que faire ce peut, d’aller voir ce qu’on achète et surtout où on achète. L’achat d’un appartement dans un programme neuf de qualité mais dans un quartier dépourvu d’écoles ou de commerces, sans transports en commun ou axes routiers pratiques pour le relier au reste de la ville, ou dans un quartier peu rassurant est une mauvaise opération, quelle que soit la rentabilité locative affichée. Car pour que celle-ci devienne effective, encore faut-il avoir des locataires !

Où investir ?

D’une manière générale, les investisseurs ont tout intérêt à se renseigner sur le marché locatif local. Si la demande est forte en région parisienne, les prix d’entrée élevés font chuter la rentabilité locative et l’investissement dans un bien neuf y sera davantage patrimonial, pensé sur la durée. En première couronne, il faut privilégier les villes populaires, qui commencent à attirer les ménages solvables qui ne peuvent plus se permettre la capitale… à condition de sélectionner les quartiers tranquilles et bien desservis par les transports en commun, par exemple ceux qui bénéficient d’une desserte par le métro. En deuxième couronne, les prix d’entrée sont plus attractifs. Attention cependant : plus on s’éloigne de la capitale, plus le “facteur transports” devient crucial : il faut sélectionner en priorité les villes à RER, qui sont d’ailleurs celles qui comptent le plus de constructions neuves, comme l’agglomération de Marne-la-Vallée, celle de Sénart, ou encore Cergy-Pontoise. En région, en particulier dans les métropoles à succès, qui concentrent la demande locative, les prix de l’immobilier ne cessent de grimper (+ 13 % à Nantes ou Dijon, 17 % à Orléans, par exemple, tout types de bien confondus). Là aussi, les prix de l’immobilier en cœur de ville deviennent difficilement compatibles avec de bonnes rentabilités locatives. Ce qui n’est pas une raison pour acheter sans sourciller à 50 ou 70 km de la capitale régionale ou “seulement 1 heure de route”, sans se renseigner auparavant sur la validité de ces affirmations. Si les 50 km en question sont constitués de routes tortueuses et que la commune où se situe l’investissement locatif est dépourvue de toute attractivité propre (commerces, équipements, écoles), les chances d’y trouver des locataires sont bien faibles.