L'INVESTISSEMENT DANS TOUS SES ÉTATS

En résidence classique, Robien classique ou tout nouveau Borloo populaire, en résidence avec services, et dans ce cas en ZRR ou non... L'investissement locatif est multiple. Comment faire le bon choix ?

Localisation ciblée.

Pour réaliser un investissement locatif tout en gardant la possibilité de récupérer ensuite le logement à usage personnel, l'investissement en résidence classique est le mieux adapté. A condition de bien choisir son emplacement. Il ne faut jamais sacrifier l'emplacement du bien à la rentabilité locative, parfois très théorique, que le vendeur peut afficher. Un logement promettant des rentabilités extraordinaires mais mal situé, restera sans locataires... Il faut donc choisir des secteurs où la demande locative est réelle, sans que les prix de vente soient prohibitifs. En région parisienne par exemple, cela veut dire choisir une ville de grande couronne, mais bien desservie par les transports en commun et qui jouit d'une bonne réputation, comme de nombreuses communes de Marne-la-Vallée par exemple, ou de Cergy. Dans les métropoles de province, la situation est un peu différente et il reste des possibilités d'investissement intra-muros, comme à Toulouse, ou la Zac Garonne, qui prolonge le centre-ville, est l'une des principales offres de neuf de la ville et présente une forte demande locative. Attention aux effets pervers de la défiscalisation.

Tous les professionnels sérieux, promoteurs ou conseillers en investissement vous le diront : il faut voir au-delà de la "carotte" fiscale. Car une fois l'avantage fiscal terminé, le bien reste... Or de nombreuses voix s'élèvent pour déplorer les effets négatifs du dispositif Robien - par ailleurs positif, puisqu'il a permis de dynamiser les ventes de logements neufs et d'étoffer l'offre à la location. Oui mais... Il a également entraîné la construction tous azimuts dans de petites villes au foncier abordable, mais hors de la zone d'attraction des grandes métropoles. Certaines croulent aujourd'hui sous une offre pléthorique de logements à louer, trop nombreux pour la demande locale. De plus, le Robien a développé la vente par des réseaux à une clientèle d'investisseurs auxquels l'achat d'un logement est présenté comme un placement financier et qui ne verront parfois même pas ce qu'ils achètent... Autant dire qu'ils sauront difficilement à quoi ressemble le quartier et quel est le marché locatif local. Le marché est cependant loin d'être saturé et il existe encore des opportunités d'investissement en Robien, même si les avantages fiscaux en ont été un peu réduits pour les logements neufs dont le permis de construire sera déposé après le 1er juillet 2006. L'amortissement fiscal sera alors ramené à 50 %, sur 9 ans maximum. Il faut cependant effectuer cet investissement "en faisant abstraction du dispositif fiscal, c'est-à-dire en se concentrant sur la rentabilité locative et donc sur sa situation. Un bon emplacement garantira également une bonne revente" martèle un professionnel.

Le pari du Borloo populaire.

Jean-Louis Borloo présentait ainsi aux députés le nouveau dispositif fiscal d'incitation à l'investissement immobilier dit "Borloo populaire" : "Le projet de loi propose également un nouveau dispositif fiscal d'incitation à l'investissement locatif à loyers intermédiaires. Ce dispositif visera des loyers à 30 % en dessous de ceux du marché et des locataires avec les plafonds de ressources du Prêt Locatif intermédiaire. Il bénéficiera d'un dispositif d'amortissement fiscal sur 15 ans et d'une déduction forfaitaire sur les revenus locatifs. Le produit actuel d'aide à l'investissement locatif sera maintenu mais ses avantages réduits. Sa rentabilité sera de ce fait sensiblement inférieure à celle du produit locatif intermédiaire, dont on peut attendre un fort développement.Avec ces deux produits complémentaires, la production de logements locatifs dans le cadre de ces aides à l'investissement devrait rester globalement du même ordre qu'aujourd'hui". Est-ce donc un bon produit d'investissement en vue d'un complément de retraite ? "Ce qui est sûr, c'est qu'il va permettre d'élargir la cible des investisseurs et de proposer à nouveau des investissements immobiliers à partir d'un effort d'épargne mensuel plus faible" répond Norbert Desmard, qui poursuit : "Il y a cependant une notion de risque beaucoup plus forte, car l'investissement se fait dans des environnements plus difficiles. Bien sûr, certaines villes, certains quartiers prendront de la valeur,mais il s'agit d'évolutions sur le long terme, difficiles à présenter aux investisseurs".