3 QUESTIONS À MAÎTRE PIERRE REDOUTEY - AVOCAT SPÉCIALISÉ DANS LE DROIT IMMOBILIER

"L'acte de vente doit être équilibré entre vendeur et acquéreur"

Indicateur Bertrand : La vente en Vefa présente de nombreuses garanties. Quels sont les principaux problèmes rencontrés par les acquéreurs ?

Pierre Redoutey : Certes la vente en l'état futur d'achèvement s'accompagne de garanties légales, la première étant la garantie d'achèvement. Cependant, il faut savoir que la garantie intrinsèque résultant des conditions propres de l'opération n'aura jamais l'efficacité de la garantie conférée par un garant financier. Il y a des problèmes d'achèvement en garantie intrinsèque, non seulement de retard mais d'inachèvement définitif, par exemple quand le vendeur est déclaré en liquidation judiciaire. La deuxième difficulté tient à la nature même de la vente où on achète ce que l'on ne voit pas. L'acquéreur a le risque d'être livré d'une maison ou d'un appartement non conforme à ce qui était convenu. La dernière difficulté ce sont les retards : pour la passation de l'acte de vente notarié ou pour l'achèvement et la livraison.

I. B. : Les conditions contractuelles de la Vefa permettent-elles de compenser le préjudice pour l'acquéreur en cas de retard de livraison ?

P. R. : Non, dans bien des cas. Là, cela relève de la responsabilité du notaire quand, contrairement au droit de la consommation, il n'établit pas, dans l'acte, un équilibre entre la sanction applicable à l'acquéreur qui méconnaît ses obligations et la sanction à la charge du vendeur ne respectant pas ses propres engagements. Des intérêts ou une clause pénale stipulés à l'encontre du vendeur qui ne livrerait pas à la date convenue devraient être systématiquement prévus dans l'acte notarié. Le droit commun de la responsabilité permet toutefois à l'acheteur ayant subi un préjudice du fait d'un retard d'être indemnisé, mais une action en justice est nécessaire.

I. B. : D'une manière générale, sur quels éléments en particulier doit porter la vigilance d'un acquéreur en Vefa ?

P. R. : Il faut privilégier un programme en garantie bancaire par rapport à celui en garantie intrinsèque, s'assurer que l'acte est équilibré entre les obligations prises par l'une et l'autre des parties, que les sanctions ne soient pas d'un seul côté. Et surtout, savoir que l'acte de vente n'est qu'un maillon de l'opération et n'est pas le maillon essentiel. Comme on achète "sur plans", l'acquéreur doit prendre connaissance de ces plans et des documents techniques de l'opération. Les plans de construction, descriptif complet, permis de construire, sont déposés chez le notaire qui est tenu de laisser tout acquéreur les consulter avant la vente. L'acquéreur veillera aussi à ce que le règlement de copropriété ou le cahier des charges lui soit remis, pour examen, bien avant la signature de l'acte définitif.