L'ATOUT PROXIMITÉ DE LA PETITE COURONNE

Tout autour de la capitale, les communes des départements limitrophes redoublent d'atouts, face à une capitale saturée et hors de prix. Accessibles, bien pourvues en transports en commun, dynamiques et offrant une riche vie locale, associative et culturelle, les villes de première couronne attirent de plus en plus de jeunes ménages qui ne peuvent plus se loger à Paris. Avec pour conséquence le classique "effet domino" qui reporte les hausses en première couronne.

Villes "bâtisseuses".

Certaines communes se détachent nettement en matière de logements neufs : dans les Hauts-de- Seine, aux côtés du Plessis-Robinson et d'Issy-les-Moulineaux, où de nouveaux quartiers sortent de terre, "un renouveau est à souligner pour Antony, avec 141 nouveaux lots annoncés et Rueil-Malmaison commence à attirer de nouveaux programmes, qui représentent environ 100 nouveaux logements en ce début d'année" estime Martine Rullier. En Seine-Saint-Denis, la ville phare de Saint- Denis continue d'attirer de nouveaux programmes et malgré des prix en hausse, elle reste l'une des villes intéressantes pour l'investissement locatif. L'Adil 75 remarque "une nouvelle commune, Le Blanc-Mesnil, qui concentre à elle seule plus de 15 % du stock du département fin novembre 2005, qui semble se confirmer en ce début d'année, avec 116 nouveaux lots". Suivant les villes de petite couronne, les prix varient du simple au double. L'investissement locatif un tant soit peu rentable exclut a priori les communes les plus huppées de l'Ouest. Rares sont les villes des Hauts-de-Seine sous la barre des 4 000 €/m2, mais là encore, la valeur patrimoniale de ces communes, qui se substituent au meilleur de l'Ouest parisien, n'est plus à prouver.

Investissements ciblés.

Cela dit, les anciennes banlieues populaires, notamment de Seine-Saint-Denis, restent le meilleur terrain de l'investissement locatif, même si les prix y ont enregistré les augmentations les plus spectaculaires, dépassant désormais souvent les 3 000€/m2, comme à Saint-Denis où l'on est passé de 2 800 à 3 095€/m2 en moins d'un an ! Logiquement, ce sont les villes un peu plus éloignées de la capitale, desservies par le RER, mais plus par le métro, qui présentent les meilleures opportunités d'investissement. Vous devez dans ce cas prêter une attention particulière à l'emplacement du programme, à son environnement et à la proximité des transports en commun, qui joueront à plein pour trouver des locataires. A Sevran par exemple, la Résidence du Marché, du groupe Arcade, est à 400 m de la station du RER B et propose de grands 3-pièces à 185 000 €. Au Blanc-Mesnil, qui compte plusieurs nouveaux programmes neufs en cœur de ville, les opportunités d'investissement sont nombreuses. Un 2-pièces de 43 m2 se négocie par exemple à 154 000 € dans Les Jardins Thomas signés Kaufman & Broad. Au sud de Paris, visez les communes populaires du Val-de-Marne, au plus près de la capitale et desservies par le métro, comme Vitry-sur-Seine, où un nouveau programme de Promogim propose par exemple des 3-pièces de 52 m2 à 187 000 €.