L'INVESTISSEMENT LOCATIF

Acheter un logement pour le louer, afin d'en percevoir des revenus complémentaires, c'est le rôle de l'investissement locatif. Depuis plusieurs années, ce placement connaît un fort développement, dû notamment aux avantages fiscaux qui, s'ils sont bien utilisés, peuvent permettre de se constituer un patrimoine immobilier à moindre frais. Les avantages de l'investissement locatif dans le neuf : vous assurer une régularité des rentrées et diminuer vos impôts.

En 2006, l'avantage fiscal qui consiste à déduire des revenus fonciers l'amortissement, c'est-à-dire une partie du prix initial d'acquisition ou de construction du logement, va être modifié. Coup d'œil sur ces changements.

Le dispositif Robien remanié

Le produit d'investissement locatif actuel, qui n'a pas de plafond de ressources pour les locataires et permet des loyers plus élevés, sera maintenu ; mais l'amortissement fiscal sera ramené à 50 % sur 9 ans et recentré sur les zones de marché tendu. La révision à la baisse du plafond sera appliqué en zone C, c'est-à-dire dans les villes moyennes. L'objectif est de répondre aux besoins locatifs là où ils sont les plus importants.

Les conditions de l'amortissement sont modifiées à compter de 2006 :

- 6 % par an pendant les 7 premières années,

- puis 4 % pendant les deux années suivantes. Ainsi, au terme de cette période, vous aurez amorti 50 % du prix de l'opération.

A coup sûr vous dégagerez un déficit foncier s'imputant sur votre revenu global dans la limite de 10 700 €. Au-delà de 10 700 €, le déficit est soustrait des revenus fonciers des 10 années suivantes.

Le futur dispositif Borloo

Destiné à satisfaire les demandes des actifs aux revenus moyens, ce nouveau produit d'investissement locatif intermédiaire a des contreparties sociales : des loyers 30 % en dessous du marché et des plafonds de ressources qui sont ceux du PLI (Prêt locatif intermédiaire). Il bénéficiera d'un amortissement fiscal de 65 % sur 15 ans et d'une déduction forfaitaire sur les revenus locatifs de 30 %. Par ailleurs, les particuliers pourront financer cet investissement avec un PLS (prêt locatif social). Double avantage du PLS : un allégement de la TVA à 5,5 % sur le logement neuf (au lieu de 19,60 %) et une exonération de la taxe foncière pendant les 15 premières années.

Le dispositif Borloo prévoit l'amortissement du prix d'achat, à hauteur de 6 % par an pendant 7 ans, 4 % pendant deux ans (possibilité de prolonger l'avantage pendant 6 ans à concurrence de 2,25 % par an. Vous amortirez jusqu'à 65 % du prix d'achat sur les loyers. L'avantage fiscal est d'autant plus attractif qu'une déduction forfaitaire de 30 % y est intégrée.

Certains promoteurs proposent des programmes principalement destinés aux investisseurs. Vous pouvez également vous porter acquéreur dans tout type d'immeuble neuf. La 1ère formule est intéressante dans la mesure où le programme est souvent accompagné d'un package "gestion". Vous ne vous occupez ni de la recherche du locataire, ni de l'encaissement des loyers. Une assurance "impayés locatifs" limite les risques (cf. assurance loyers impayés). Dans la seconde formule, c'est à vous de décider si vous allez gérer en direct ou passer par un administrateur de biens.

Les résidences de tourisme

En investissant en ZRR (Zone de Revitalisation Rurale), la loi Demessine vous offre une réduction d'impôt. Vous devrez acheter un logement avant le 31 décembre 2010 dans une résidence de tourisme classée en ZRR.

Votre réduction d'impôt est de 25 % du coût d'acquisition, étalée sur 6 ans. Elle est calculée sur le prix de revient du logement, dans une limite de 50 000 € pour une personne seule et de 100 000 € pour un couple marié.

Vous devez vous engager à louer le logement non meublé à l'exploitant de la résidence de tourisme pendant 9 ans minimum mais vous pouvez disposer du bien au plus 8 semaines par an. Pour en savoir plus : la Direction Départementale de l'Equipement peut vous communiquer la liste des ZRR.

Attention : en ZRR, vous pouvez opter pour le dispositif Robien (amortissement du capital investi et déduction pour frais de gestion de 40%) ou pour l'investissement en résidence de tourisme mais les deux formules ne peuvent pas être cumulées.

Les placements en Outre-Mer

La loi Girardin vous propose une réduction d'impôt quand vous achetez dans les départements et territoires de l'Outre-Mer. Vous mettrez le bien en location pendant 5 ans minimum pour bénéficier de la réduction d'impôt :

- 40 %, étalée sur 5 ans soit 8 % par an si vous optez pour un loyer libre ;

- 50 % (5 % par an sur 10 ans) si vous pratiquez un loyer intermédiaire (maximum 2005 : 131 €/m2).

- + 10% en Zone Urbaine Sensible et + 4% si le logement est alimenté en énergie solaire. Dans tous les cas les ressources du locataire ne doivent pas dépasser certains plafonds.

Les locations en meublé

Si vous louez en meublé, vous allez être imposé au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non à celui des revenus fonciers . Selon le montant de vos recettes, vous êtes soit loueur en meublé non professionnel (LMNP), soit loueur en meublé professionnel (LMP).

LMNP : la situation la plus habituelle lorsqu'on choisit de louer en meublé un ou plusieurs logements sans en retirer des montants qui font basculer dans l'autre catégorie.

Vous êtes imposé dans la catégorie des BIC. Vous pouvez opter pour le régime fiscal de la microentreprise si vos recettes n'excèdent pas annuellement 76 300 €. Vous allez bénéficier d'un abattement de 68 % censé couvrir les charges liées à la location (cf. les charges locatives). Un avantage conséquent qui ne vous empêche pas, par la suite, de choisir la déduction des charges réelles, notamment si vous prévoyez des travaux. Sur les conditions de la location meublée (cf. la location meublée).

Nouveautés 2006

De profonds bouleversements vont changer notre "culture fiscale". Ce sont les revenus perçus à compter de 2006 et imposables en 2007. Dans un souci de simplification, l'abattement de 20 % pratiqué sur les salaires est supprimé pour être intégré au barème de l'impôt.

Conséquences : les barèmes vont se trouver diminués de ce même montant et la limite de chaque tranche sera augmentée de 25 %. Les revenus fonciers sont appelés à bénéficier de cette mesure. Il a donc fallu apporter à l'imposition des revenus tirés de la location, certaines corrections qui passent par la suppression ou la réduction des déductions forfaitaires.

> Déduction forfaitaire : mode d'emploi

Elle est destinée à compenser vos frais de gestion : les démarches, correspondance, téléphone, frais de procédure et d'assurance. Jusqu'à présent seuls étaient sortis du forfait et déduits pour leur montant réel les honoraires de l'administrateur de biens (chargé d'encaisser vos loyers) et la prime d'assurance "impayés locatifs".

> Quels changements ?

- Le droit commun : la déduction de 14 % est supprimée mais le contribuable va pouvoir déduire les frais de procédure et les primes d'assurance pour leur montant réel.

- Le micro-foncier : c'est le régime fiscal normal en dehors de toute option si les loyers n'excèdent pas 15 000 €. L'abattement censé représenter forfaitairement l'ensemble de vos dépenses passe de 40 % à 30 %.

- Le Robien : la déduction forfaitaire de 6 % est supprimée.

- Le Borloo : le nouveau régime fiscal prévoit une déduction forfaitaire de 30 %.

Important : ces réajustements n'auront pas de répercussion négative pour le contribuable, compte tenu des nouvelles modalités de calcul de l'impôt.

Autre mesure : les dispositifs fiscaux accompagnant l'investissement locatif vont être plafonnés. Le cumul des avantages fiscaux ne peut excéder 8 000 € (avec une majoration de 1 000 € par personne à charge). Pour ce qui est des placements dans le neuf, seul le dispositif Girardin (outre-mer) n'est pas touché.