PRÊTS IN FINE : COMMENT ÇA MARCHE ?

Contrairement à un prêt amortissable, remboursé généralement chaque mois sur la base d'une mensualité comprenant une part de capital, des intérêts et des frais d'assurance, un crédit in fine, comme son nom l'indique, se rembourse en fin de prêt, en une seule fois. Vous ne versez, chaque mois, que les intérêts et les frais d'assurance. Ceux-ci sont forcément élevés puisqu'ils portent sur la totalité des sommes empruntées durant 8, 10, voire 15 ans. La formule est donc coûteuse et peut représenter un risque financier pour l'investisseur. Alors pourquoi s'exposer à un tel surcoût ? Pour bénéficier au maximum de la déductibilité des intérêts d'emprunt, bien sûr, et faire une économie d'impôt non négligeable. Pour réduire le risque lié au prêt in fine, les banquiers exigent cependant que le prêt soit couplé à un produit de placement pour une durée équivalente à l'emprunt, ce qui permet généralement, à terme, de faire face au remboursement du capital. Ce produit de placement peut, par exemple, être un contrat d'assurance vie, un Pep ou un Pea en euros ou en unités de compte, sur lequel est déposé l'équivalent d'un apport personnel, entre 20 et 50 % du capital emprunté selon les établissements. Certaines banques autorisent néanmoins l'investisseur à effectuer des versements périodiques pour constituer ce capital. Mais, attention : sans épargne préalable, la formule est plus risquée car vous n'êtes pas certain, à terme, de disposer d'un capital suffisant pour faire face au remboursement du prêt in fine. C'est encore plus vrai pour les formules adossées à des contrats en unités de compte dont la rentabilité est plus aléatoire. Bref, la prudence s'impose, d'autant que vos revenus locatifs peuvent subir des revers dans le temps (impayés, absence de locataire...). De même, il n'est pas exclu qu'en dix ou quinze ans, la fiscalité immobilière change et remette en cause l'intérêt d'un tel montage.