INTERVIEW DIDIER FAVRE, PRESIDENT DE LA CNAB*- LYON

Les grands appartements représentent-ils un marché à Lyon ?

Didier Favre : Parler des grands appartements consiste à évoquer le marché des surfaces habitables comprises en moyenne entre 100 et 150 m2. Dans le secteur de l'existant, à Lyon, ces surfaces se retrouvent dans les 1er, 2e et 6e arrondissements, moins dans le 5e. Dans l'ancien, ces appartements ne sont pas forcément en bon état, se situent parfois à des étages intermédiaires, sans ascenseur, et avec les difficultés de parking inhérentes au centre-ville. Ces logements se louent entre 1 000 et 1 500 € en moyenne et le temps de relocation est important. En l'espace de trois ans, les loyers de ces appartements ont été revalorisés de 40 % mais ils sont moins élevés, en moyenne, qu'à Marseille. A Lyon, il y a peu de différences entre arrondissements, je pense entre le 2e et le 6e, tant au niveau des prix de revente que des niveaux de loyers. Comme le neuf est quasiment inexistant sur ces secteurs, c'est l'ancien qui fixe les prix et la fourchette se situe entre 2 500 et 3 000 €/m2. Dans le neuf, sauf exception, il n'y pas de surface de 150 m2 et la typologie des résidences est différente, avec une accentuation sur les 2 et 3-pièces. En général, les grands appartements sont rares dans les opérations de promotion et finissent par se vendre auprès d'une clientèle aisée en résidence principale.

Quelle est la clientèle de ces surfaces atypiques ?

D.F. : Nous assistons à un phénomène récent. La clientèle intéressée par ces logements était il y a encore peu composée de familles nombreuses. Les parents pouvaient être cadres de grandes entreprises. Or, depuis un an, cette frange de clientèle a quitté Lyon pour se diriger vers une acquisition en périphérie. Est alors apparu le marché de la colocation qui est devenu un marché à part entière venu compenser le départ de ces familles. Cette évolution a eu pour conséquence d'accentuer la tendance au rajeunissement du centre-ville. Cependant, il reste encore quelques grandes familles qui, dans des micro-marché, peuvent louer un appartement de 150 m2 pour un loyer mensuel de 2 000 €.

Vous suggérez que l'investissement locatif a un intérêt sur de tels logements. N'est-ce pas paradoxal ?

D.F. : Investir dans une grande surface, par exemple 160 m2, voire 170 m2, dans une rue ancienne de Lyon, pousse à calculer la rentabilité. L'investisseur va estimer qu'il ne lui est même pas nécessaire de rénover pour le louer. Ceci-dit, la réticence à investir dans ce type de bien n'a comme limite que la durée de relocation. Or, avec une colocation, les risques sont divisés et maîtrisés. A la Cnab, qui historiquement gère les appartements de centre-ville, nous poussons les propriétaires bailleurs à engager des travaux qui concernent par exemple le rafraîchissement ou les mises aux normes dans les salles de bains. Le phénomène de colocation va s'accentuer et dans le cadre d'une prospective, nous nous interrogeons sur ce marché. Pourquoi ne pas prendre la responsabilité d'investir dans un 170 m2 et en faire un vrai produit de colocation en subdivisant les chambres intelligemment, en valorisant une pièce à vivre commune et en ajoutant des équipements qui vieillissent correctement. Je pense qu'il ne s'agit pas d'une mode, mais d'une évolution plus structurelle.

Comment jugez-vous l'état du marché immobillier lyonnais de façon générale ?

D.F. : Lyon a un marché que je qualifie de raisonnable. Son retard par rapport aux autres métropoles en fait un marché équilibré et les loyers sont bien en correspondance avec les prix de vente. L'investisseur ne prend aucun risque à venir dans cette ville : le marché est bien établi et les appartements sont bien entretenus. Lyon a lancé sa réhabilitation bien avant d'autres grandes villes et aujourd'hui aucun quartier n'est réellement en retard sur un autre.