UN RÉGIME RISQUÉ : L'INDIVISION

Parmi ces voies, l'indivision est, de loin, le montage juridique le plus courant. Comment ça marche ? Chaque concubin achète, à hauteur de sa mise de fonds effective, une part du logement (30/70, 40/60, 50/50, etc.). La répartition est alors inscrite dans l'acte de propriété. Inutile de tricher sur cette répartition, au risque de s'exposer aux foudres du fisc ou d'héritiers se sentant lésés. "Je conseille aux concubins de déclarer dans les proportions réelles ce que chacun a mis dans l'achat, y compris tous les frais annexes de l'achat comme la commission d'agence, les frais de notaire...", explique Maître Dominique Gardel, notaire au Perreux, dans le Val-de-Marne. Simple à mettre en oeuvre, l'indivision a toutefois des inconvénients majeurs. Dans le cadre d'une indivision légale, la prise des décisions s'effectue à l'unanimité. Autrement dit, en cas de mésentente ou de séparation, le partage ne peut avoir lieu qu'avec le consentement des deux partenaires. Et si, comme le prévoit le Code civil, le partage peut toujours être provoqué, il a le plus souvent pour conséquence la vente du logement. Qu'advient-il alors du crédit éventuellement contracté ? Le banquier n'aura sans doute pas manqué d'inclure dans le contrat une clause de solidarité entre les concubins. Cela signifie qu'il peut parfaitement exiger le remboursement intégral du crédit à n'importe lequel des concubins. Si l'un se volatilise dans la nature, l'autre se retrouvera en situation délicate. Mais, objecte Jean-Pierre Bourgeois, "la clause de solidarité vaut également pour les couples mariés". En cas de décès et de présence d'héritiers, l'indivision légale ne laisse aucune chance au survivant : ce sont les enfants (ou la famille) qui se partagent la succession. Les concubins peuvent toujours contourner l'obstacle en s'instituant légataires par testament. Dans la limite, toutefois, de la part réservataire des éventuels héritiers. Ce qui débouche bien souvent sur la vente du logement. Et comme un malheur ne vient jamais seul, le fisc s'en mêlera forcément pour réclamer les 60 % de droits de succession d'usage (après abattement de 1 500 € !) qui s'appliquent en l'absence de tout lien de parenté.