LES ACTIFS, UNE PRIORITÉ

Si les investisseurs sont toujours très présents - ils représentaient encore 72 % des achats au 1er trimestre 2005 dans l'agglomération montpelliéraine -, les promoteurs n'ont pas abandonné l'idée de proposer une offre aux accédants ou, mieux, aux primo-accédants. "Loger les primo-accédants, c'est l'une de nos obsessions, lance Alain Durand, directeur commercial d'Urbat, qui vendra un millier de logements en 2005, en Languedoc-Roussillon. C'est simple : nous faisons tout pour sortir nos opérations à moins de 3 000 €/m2. Nous avons une politique de prix bas, avec une forte précommercialisation pour éviter les frais financiers et nous travaillons en fonds propres". Résultat : à Lunel, où le promoteur a lancé la seconde tranches des Ebénistes, en plein centre de la commune, à 2 480 €/m2, les 24-35 ans représentent 80 % des acquéreurs. "Au départ, nous étions sceptiques sur la capacité de Lunel de disposer d'un marché immobilier neuf, poursuit Alain Durand. Or, avec la zone franche en plein développement et des communes comme Mauguio ou Lansargues tournées vers la 4e ville de l'Hérault, nous constatons que la demande est présente et trouve une offre adaptée". Actifs locaux acquéreurs ou investisseurs logeant des actifs locaux, ce qui importe c'est que le parc de logements neufs soit en adéquation avec la réalité de la demande. Sur le village de Poussan, Bouygues Immobilier réalise Villa Domitia, 60 logements à un prix moyen de 2 650 e/m2. Le même promoteur lance en première gamme une opération à Villeneuveles- Béziers à... 2 450 €/m2. A Béziers, Marignan commercialise un programme à 2 500 €/m2 habitable, une ville où les prix sont moins élevés qu'à Montpellier. C'est dire si la préfecture de Région n'a plus le monopole de la promotion immobilière. Comme le souligne Robert Verret, Directeur régional de Sopra Promotion (groupe Kaufman & Broad) : "Il faut anticiper, se diriger vers les petites villes ou les gros villages, car une bonne partie de notre avenir est là". C'est aussi ce que pense Michel Troncin en expliquant que "la chance de notre région est d'être constituée de chapelets de villes de 50 000 à 120 000 habitants avec des gros bourgs de 5 000 à 15 000 habitants, où tout ce qui se situe à 10/15 minutes de l'autoroute entre Perpignan et Orange est susceptible de se développer à terme".

Foncier : quoi de neuf ?

Pour proposer des logements les moins chers possibles, les acteurs du logement ne cessent de se pencher sur la question. "On ne peut pas optimiser les prix de ventes sans avoir une réflexion sur les coûts de construction, explique Marc Séchaud, président régional de la Fédération des promoteursconstructeurs de France. L'arrivée sur le marché de nouvelles normes électriques, multipliant le nombre de prises dans les logements, ainsi que la nouvelle norme de réglementation thermique, vont avoir un impact sur les prix compris entre 5 et 10 %" . Et d'ajouter : "Pour maintenir des prix de fonciers raisonnables, un grand partenariat doit être établi entre les communes, les aménageurs et les promoteurs. Nous avons la chance à Montpellier de travailler avec la SERM, aménageur de la ville, qui débloque suffisamment de terrains. Ailleurs, dans la région, les acheteurs doivent être vigilants aux opérations vendues à des prix élevés sur des sites médiocres, dans des villes de moindre importance et où les réseaux investisseurs se concentrent de plus en plus"