TROIS QUESTIONS À GEOFFROY BRAGADIR FONDATEUR D’EMPRUNTIS.COM

“L’investisseur qui achète pour louer doit bien se renseigner sur l’état du marché”

Indicateur Bertrand : Quels sont les principaux critères dont l’investisseur doit tenir compte au moment d’acquérir son bien ?

Geoffroy Bragadir : Il doit savoir exactement quel type de rendement il vise, et lister toutes les composantes qui lui permettront réellement de le calculer. Les gens se disent souvent “je vais acheter un bien, et les loyers perçus rembourseront mon crédit” ; en réalité, les choses sont loin d’être aussi simples. L’achat immobilier implique des droits et des taxes, des finances additionnelles comme des travaux d’aménagement qui peuvent survenir aussi dans le neuf, une assurance pour les loyers impayés, ainsi que les impôts sur les revenus générés. Tous ces éléments doivent être intégrés en amont par le particulier pour calculer son rendement net.

I. B. : Dans quel cas le particulier investisseur choisira-t-il d’acheter une grande surface plutôt que deux studios, et vice-versa ?

G. B. : Deux petites surfaces permettent de répartir le risque : en effet, en cas d’interruption de paiement de loyer d’un des deux studios, l’autre continuera à générer des revenus. Les rendements locatifs entre petite et grande surface ne sont pas non plus les mêmes. Par exemple, un appartement de 25-30 m2 à Paris se loue dans les 700 euros, et le montant des loyers décroît avec l’augmentation de la surface. Cependant, un grand appartement ou une maison appelle une population locative différente. Il s’agira a priori de familles, avec deux salariés et une plus grande stabilité, qui restent en général plus longtemps dans les murs. Le choix dépendra aussi du marché locatif local, une ville étudiante va bien sûr plutôt remplir des studios.

I. B. : Comment peut-on être sûr de la bonne rentabilité de son investissement ?

G. B. : L’investisseur qui achète pour louer doit absolument se renseigner sur l’état du marché locatif. Cela signifie qu’il devra se rendre sur place, prendre connaissance des petites annonces de location, interroger les agences immobilières des environs sur les besoins en logement. Cette visite est importante car dans une même rue, un immeuble peut être plus proche d’une station de métro qu’un autre... Si le propriétaire met six mois à trouver un locataire, cela modifiera considérablement le rendement du bien ! Le meilleur moyen de limiter les risques est de louer dans une région que l’on connaît bien, pas très éloignée de l’endroit où l’on habite. Le propriétaire a des devoirs envers son locataire ; s’il vit à 800 km de distance et que le logement subit un dégât des eaux, cela va être difficile à gérer.