UN MARCHÉ EN DENTS DE SCIE

L’Hexagone, qui n’est pas une île coupée du monde, n’est malheureusement pas à l’abri des à-coups. Les ventes de logements neufs y ont baissé dans l’ensemble à partir du second semestre 2007. Durant les premiers mois de 2008, le recul s’est poursuivi, écartant l’hypothèse d’une année aussi euphorique que les précédentes. Par rapport au premier trimestre 2007, les ventes ont même chuté de 27,9 %, avec des écarts extrêmement contrastés selon les régions. Restons tout de même prudents. Les analystes s’accordent pour reconnaître que la réforme du permis de construire a perturbé les statistiques sans que nous ayons une réelle vision des biais introduits. Toujours est-il que l’atterrissage des marchés immobiliers, tant annoncé, se confirme. L’Ile-de-France est moins dans l’oeil du cyclone que d’autres régions. Pour autant, les ventes de neuf s’y sont rétractées d’environ un quart au premier trimestre par rapport à la même époque de 2007, très faste, il est vrai. Au cours de l’année dernière, des signaux avaient donné l’alerte quant à des évolutions prévisibles : les ventes avaient déjà diminué de 10 % selon le Capem, l’observatoire de la FPC.

Les tarifs en ligne de mire. Poursuivons du côté des chiffres. Durant le premier quadrimestre, Les Nouveaux Constructeurs (LNC) a enregistré 245 réservations, soit 9 de mieux que l’an dernier à la même époque. Ceci s’explique parce que le constructeur a mis sur le marché un peu plus de produits qu’en 2007 : 485 lots au lieu de 436, soit 11 % de mieux. “Le marché est moins facile qu’auparavant, constate Fabrice Desrez, membre du directoire. À mon sens, les prix sont trop élevés pour la solvabilité des ménages. Nous avons atteint un point critique.Nos coûts augmentent en raison de l’impact du pétrole cher, de réglementations de plus en plus contraignantes, de normes environnementales compréhensibles, certes, mais pesant sur nos prix”. Globalement, les tarifs du marché ne baissent pas. En revanche, ils ne peuvent plus augmenter, et les opérations spéciales deviennent monnaie courante. LNC vient de lancer plusieurs programmes qui recueillent un bon quota de réservations. Ainsi, à Chevry-Cossigny, près de Brie-Comte-Robert, en Seine-et-Marne, un projet à 3 450 €/m2 (avec parking) a déclenché 20 réservations en trois mois. Un autre, à prix similaire et à Fontenay, près de Tournan-en-Brie, a suscité 9 réservations en deux semaines. En à peine un mois, une quinzaine de clients se sont décidés pour le programme d’Épinay, en zone Anru, à 3 300 €/m2 avec TVA à 5,5 %. “Si nous avions davantage de produits à 3 000 €/m2, nous réaliserions de très bonnes ventes car la demande à ce niveau de prix est réellement forte.Mais ce sont des opérations difficiles à monter, qui exigent des coûts de foncier compétitifs. C’est pourquoi elles sont rares”, regrette Fabrice Desrez. LNC lance deux opérations dans cette gamme de prix, l’une à Nanteuil à 2 900 €/m2, l’autre à Coulommiers, à 2 800 €/m2.

Une programmation plus sélective. À l’autre extrémité du marché, dans un registre haut de gamme, LNC commercialise un petit programme de 13 lots, à Meudon. Bien que le prix s’affiche à 8 000 €/m2 (et même à 12 000 € pour certains appartements), 6 réservations ont été signées en cinq mois et les travaux démarrent avec 45 % de précommercialisations. “C’est une pépite sur un terrain sublime, commente le promoteur. De toute façon, une opération bien placée et au bon prix fonctionne toujours.Quand les tarifs augmentaient de 15 à 20 % par an, des professionnels pouvaient compenser leur erreur quant à l’achat du foncier ou des coûts de construction.Cette époque est révolue.Maintenant, personne ne peut plus se tromper. Place au professionnalisme !” La promotion privée va donc renégocier les terrains autant que faire se peut, mais aussi mieux ajuster les typologies à la demande… Une créativité tous bénéfices pour les acquéreurs.