3 QUESTIONS À NORBERT DESMARD - DIRECTEUR GÉNÉRAL DE LIINS CONSEIL

“Les investisseurs ont davantage le choix"

Indicateur Bertrand : Aujourd’hui, comment se porte le marché de l’investissement locatif ?

Norbert Desmard : L’offre de logements en loi de défiscalisation Borloo ou Robien est très importante. En tout cas, bien supérieure à celle d’il y a deux ans. Du coup, les investisseurs ont davantage le choix, leur taux de désistement est donc plus important. De l’ordre de 30 % aujourd’hui contre une fourchette comprise entre 18 et 22 % l’an passé. Les promoteurs qui ont des programmes à vendre dans l’Est de la France, leur conseillent l’Est. Idem pour le Sud-Ouest et les autres. Les particuliers investisseurs ne savent plus où donner de la tête. Et puis, on constate une segmentation accrue de ce marché de l’investissement locatif en fonction des lois de défiscalisation. Aujourd’hui, c’est très clair, c’est le budget qui guide le choix de l’investisseur. En loueur en meublé non professionnel (LMNP), les biens visés par les investisseurs oscillent entre 80 000 et 120 000 euros. Pour un achat en Robien ou Borloo, les budgets se situent entre 120 000 et 240 000 euros. Au-delà de cette somme, les investisseurs optent directement pour du Girardin, du Malraux.

I. B. : En fonction de cette segmentation, où faut-il investir ?

N. D. : Pour le LMNP, tout dépend de sa destination, tourisme, affaires, étudiants. Je conseille d’opter pour les villes universitaires ou les agglomérations de taille moyenne mais affichant un réel potentiel touristique ou économique. Par exemple, Rennes. Le LMNP est très à la mode car ce statut promet des rentabilités acceptables et (nettes de fiscalité) pour un investissement modéré, mais attention à la revente. Dans ce cas de figure, on parle rarement de plus-value. En loi Borloo ou Robien, il faut davantage viser les centres-ville des métropoles moyennes pour tenir compte du budget moyen de 130/150 Keuros. Par exemple à Orléans, Rouen, Chartres Mieux vaut éviter les périphéries urbaines de ces agglomérations et se concentrer sur les bassins d’emploi directs. Plus on s’éloigne du centre ville, plus on peut miser sur des appartements plus grands voire des pavillons. Dans les grandes agglomérations, on peut par exemple miser sur Lyon ou Lille. Cette dernière reste une vraie solution mixte, patrimoniale et financière

I. B. : Et quid de Paris et de la région parisienne ?

N. D. : L’Ile-de-France reste et restera le meilleur emplacement car c’est là que se trouvent le pouvoir d’achat et la plus forte demande locative. Mais attention au budget. Le prix des 2-pièces peut allègrement dépasser les 180 000 e. Heureusement, au niveau loyer, on est au-delà de 16 e/m2 donc la rentabilité est encore de l’ordre de 4,5 %. À contrario, investir à Paris, Vincennes, Boulogne-Billancourt... doit s'inscrire davantage dans une démarche patrimoniale ou affective avec des rentabilités inférieures à 3 %.