LES GARANTIES LIÉES AU NEUF

Que vous achetiez un logement ou que vous fassiez construire, la loi vous protège. Les nombreuses garanties du neuf vous offrent une sécurité maximale. Pour "bétonner" votre projet, suivez le guide !

Acheter un logement est un acte que l'on effectue rarement plus de deux à trois fois dans sa vie. Et investir une ou plusieurs centaines de milliers d'euros nécessite de bien réfléchir avant de sauter le pas. Une fois la décision d'achat prise, le neuf présente bien des avantages sur l'ancien : un confort thermique et phonique au top, l'absence de gros travaux pendant au moins dix ans... Mais pour que le rêve d'une vie ne tourne pas au cauchemar, mieux vaut prendre toutes les précautions. Heureusement, pour protéger les non professionnels que nous sommes, la loi a tout prévu. Et pour cause : dans le neuf, on voit rarement ce que l'on achète. C'est le cas pour les achats de logements sur plan. Cette opération, connue sous le nom de vente en l'état futur d'achèvement (Vefa), consiste à acheter un logement qui n'est pas encore construit ou dont la construction n'est pas encore achevée. Pour éviter qu'elle ne présente des risques pour l'acquéreur (retards de livraison, différences entre le logement promis et celui qui a été construit, prix qui grimpe au cours du chantier...), la vente sur plan est donc strictement réglementée. Première étape, la signature d'un contrat préliminaire (ou "contrat de réservation"). Toute autre forme d'avant-contrat (compromis de vente notamment) est interdite. Il vous engage et détermine les conditions dans lesquelles se fera la vente. Avant de signer, examinez-le dans le détail et n'hésitez pas à poser des questions au promoteur. Vous pouvez avec son accord faire modifier les clauses qui ne vous conviennent pas. Par exemple, il est impératif d'y faire figurer le montant des crédits dont vous aurez besoin pour financer votre acquisition. La réservation est alors signée sous la condition suspensive d'obtention de ces crédits.

Si vous n'obtenez pas tous les prêts stipulés dans la réservation, vous avez la faculté de renoncer à acheter sans pénalités. Par ce contrat, le promoteur s'engage à vous réserver un logement. En contrepartie, vous versez un dépôt de garantie, de 5 % si le contrat de vente est signé dans un délai d'un an, de 2 % si ce délai est compris entre un et deux ans. Au-delà, aucun dépôt de garantie n'est exigible. Ce dépôt de garantie est versé sur un compte spécial ouvert au nom de l'acquéreur dans une banque ou chez un notaire. En aucun cas, il ne doit être versé directement au promoteur. A compter de la réception du contrat de réservation, vous disposez d'un délai de sept jours pour revenir éventuellement sur votre décision. Le dépôt de garantie doit alors vous être remis sans retenue ni pénalité.

Plus solennelle, l'étape suivante : la signature, devant notaire, du contrat de vente. Celui-ci doit être envoyé au moins un mois avant la signature à l'acquéreur. Un délai de réflexion nécessaire pour vérifier que le contrat de vente est conforme en tout point au contrat de réservation. Si de trop grosses différences apparaissent, l'acquéreur peut refuser de signer et se voir restituer l'intégralité de son dépôt de garantie dans un délai de 3 mois. Dans le cas contraire, il devient propriétaire de son logement au fur et à mesure de la construction. Il en paie également le prix progressivement. Ainsi, les paiements ne peuvent pas dépasser 35 % du prix total à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau (pose des toitures), 95 % à l'achèvement des travaux. Le solde de 5 % est payable à la livraison, sauf consignation en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat (voir plus loin). Sous peine de nullité, le contrat de vente doit contenir certaines mentions obligatoires : la description du logement (surface, nombre de pièces, situation dans l'immeuble ou le lotissement...), le prix et les modalités de paiement et la date de livraison. A ce sujet, la loi admet une marge d'approximation. Si le logement doit vous être livré au "4e trimestre 2008", vous pourriez n'avoir les clés que le dernier jour du dernier mois.

Le contrat de vente doit aussi mentionner la souscription par le promoteur d'une garantie d'achèvement ou de remboursement. Le danger pour l'acquéreur d'un logement encore à l'état de projet ou en cours de construction est de voir ce logement rester inachevé alors qu'il en a déjà payé le prix. Certes, le système du paiement échelonné limite les risques puisque n'est payé que ce qui est réalisé. Mais la loi oblige le promoteur à fournir une garantie d'achèvement de l'immeuble ou une garantie de remboursement des sommes versées par l'acquéreur en cas d'inachèvement.

Conseil : lors de l'acquisition d'un logement neuf, le notaire est généralement celui du promoteur. Rien ne vous empêche toutefois d'exiger que votre propre notaire soit associé à l'acte. Dans ce cas, les honoraires seront en principe identiques et partagés entre les deux études notariales.