3 QUESTIONS A CLAIRE LECARPENTIER CONSEILLÈRE EN INVESTISSEMENT AU SEIN DU CABINET INGENIMO

“La rentabilité doit être clairement affichée"

Indicateur Bertrand : Comment s'assurer du sérieux du gestionnaire ?

Claire Lecarpentier : Même s'il ne se rend pas sur place, l'investisseur ne doit pas prendre pour argent comptant les rentabilités affichées par le vendeur. Il doit toujours faire preuve de bon sens et porter une grande attention aux rentabilités mirobolantes affichées sur les plaquettes. Aujourd'hui, une rentabilité autour de 6 % devient plus que rare. Donc prudence. De même, mieux vaut s'appuyer sur un gestionnaire qui gère déjà un patrimoine important et diversifié, car en cas de coup dur, il pourra lisser les pertes.

I. B. : Faut-il accepter que le promoteur soit également le gestionnaire de la résidence ?

C. L. : Mieux vaut avoir affaire à deux interlocuteurs différents cela évitera qu'ils soient à la fois juge et partie. Par exemple, un gestionnaire indépendant mettra la pression sur le promoteur pour que la livraison du bien se fasse dans les délais et conformément au cahier des charges car lui a déjà loué les appartements. Comme les propriétaires investisseurs, il ne peut pas se permettre de retard..

I. B. : Sur quels points faut-il être vigilant dans un bail commercial ?

C. L. : D'abord, s'assurer que le bail est au nom du groupe et non à celui d'une filiale de gestion créée pour la résidence. Car en cas de cession de la filiale, l'investissement risque de virer au cauchemar. Le bail doit être ferme pour une période de 9 ans, voire 11 ans dans la pratique. La rentabilité doit être clairement affichée ainsi que la revalorisation du loyer. Normalement ce dernier doit être indexé annuellement sur un indice de référence et déplafonné. Mais dans la pratique, on trouve désormais des baux stipulant des révisions triennales et surtout des augmentations plafonnées. Il faut également être vigilant sur la répartition des charges. Seules les charges non récupérables (quote-part d'assurance et de syndic), les gros travaux (art. 606 Code Civil) et la taxe foncière doivent rester à la charge du propriétaire. Tout le reste, à savoir tout l'entretien de la résidence, incombe au gestionnaire. C'est par exemple à lui d'assumer la charge financière d'un changement de mobilier en cas de casse ou de dégradation. Pas question pour le propriétaire de payer le changement de matelas tous les 2 ans.